Действующий
Организации товариществ собственников жилья препятствует ряд проблем на этапах их создания и деятельности, решение которых предусмотрено настоящей Программой.
4.1.1. В 90% домов в городе Москве не описано общее имущество. Данное обстоятельство не позволяет правильно определить доли каждого собственника при голосовании, необходимый перечень работ и состав затрат по содержанию и ремонту общего имущества (финансово-хозяйственный план работы товарищества). Таким образом, невозможно рассчитать экономическую целесообразность создания ТСЖ. До принятия соответствующего федерального нормативного правового акта в целях решения задачи по формированию состава общего имущества необходимо разработать временный порядок подготовки описаний общего имущества в многоквартирных домах.
4.1.2. Неудовлетворительное состояние многоквартирных домов. Собственники помещений не готовы брать на себя ответственность за содержание многоквартирных домов, в которых не был проведен капитальный ремонт. При этом отсутствует порядок выделения бюджетных средств на капитальный ремонт многоквартирных домов, управляемых ТСЖ. В связи с чем собственники помещений опасаются, что в случае создания товарищества капитальный ремонт их домов не будет проведен. Необходимо установить в городе порядок, предусматривающий, что капитальный ремонт многоквартирных домов в приоритетном порядке проводится в домах, управляемых ТСЖ, при этом предусмотреть порядок предоставления средств на капитальный ремонт многоквартирных домов непосредственно на счета ТСЖ.
4.1.3. Управами районов не в полной мере оказывается надлежащая организационная и информационная поддержка инициативным группам граждан, выступающим с инициативой по созданию ТСЖ.
- получить из ЕИРЦ сведения о площадях принадлежащих собственникам квартир, о нежилых помещениях и подготовить схему распределения долей, на основании которой будет производиться подсчет голосов на общем собрании;
- подготовить и разослать всем собственникам помещений уведомления о проведении общего собрания и бланки письменных решений собственников;
Управам районов необходимо обеспечить предоставление сведений о собственниках помещений в доме инициативным группам граждан по созданию ТСЖ (с учетом сведений из ЕИРЦ), оказывать им помощь по подготовке и тиражированию документов по проведению общих собраний собственников помещений по вопросу создания ТСЖ, проводить регулярные встречи с инициативными группами граждан и действующими ТСЖ для обсуждения имеющихся проблем и путей их решения.
4.1.4. Порядок оформления земельных участков под многоквартирными домами в общую долевую собственность собственников помещений в таких домах усложнен и требует значительных финансовых затрат собственников помещений. Отсутствие эффективного порядка формирования земельных участков и передачи их в общую долевую собственность собственникам помещений препятствует созданию ТСЖ, так как исключается возможность определения объекта управления (комплекса недвижимого имущества в многоквартирном доме) в полном объеме и, соответственно, расчета экономической целесообразности создания товарищества собственников жилья.
Необходимо Департаменту земельных ресурсов включать в приоритетном порядке в планы межевания жилые кварталы, в которых расположены многоквартирные дома, управляемые ТСЖ, ЖК, ЖСК, обеспечив необходимым объемом финансирования работы по межеванию. При этом не взимать с ТСЖ плату за работы по формированию земельных участков.
4.1.5. В настоящее время процедура регистрации ТСЖ значительно усложнилась в связи с увеличением требований Управления Федеральной регистрационной службы по Москве по составу представляемых для регистрации ТСЖ документов:
- подтверждение прав собственников помещений - требуется представить копии свидетельств о праве собственности всех собственников помещений, что делает регистрацию ТСЖ практически невозможной;
- сведения об адресе ТСЖ - требуется представить копию свидетельства о праве собственности на помещение или документ, подтверждающий право пользования им. Если адресом товарищества является помещение, являющееся общим имуществом, то в регистрации ТСЖ отказывается.
4.2.1. В дирекциях единого заказчика имеется в основном неполная и/или устаревшая техническая документация по многоквартирным домам. При передаче домов в управление ТСЖ эту документацию товариществам приходится восстанавливать за свой счет, что влечет за собой дополнительные необоснованные расходы для собственников помещений.
Необходимо обновлять техническую документацию на многоквартирные дома при подготовке описаний общего имущества в многоквартирных домах, в которых созданы или организуются ТСЖ, предусмотрев соответствующие средства в городском бюджете.
4.2.2. При передаче домов в управление товариществам собственников жилья ресурсоснабжающие организации предъявляют завышенные требования при заключении договоров с товариществами на поставку коммунальных ресурсов по сравнению с требованиями к дирекциям единого заказчика. Указанные договоры учитывают только интересы монополиста - ресурсоснабжающей организации, изменение их не допускается.
Необходимо утвердить примерные формы договоров с ресурсоснабжающими организациями, учитывающие интересы всех сторон указанных договоров. Определить единые для всех условия их заключения.
4.2.3. Не утверждена типовая методика составления хозяйственно-финансового плана (бизнес-плана) технической эксплуатации земельно-имущественного комплекса в составе многоквартирного дома, необходимого как товариществу для планирования деятельности в соответствии с нормами и правилами эксплуатации и содержания жилых домов, так и инициативной группе по созданию ТСЖ в целях определения экономической целесообразности создания товарищества.
Имеются многочисленные факты сдачи в аренду и продажи помещений общего имущества (подвалов и технических помещений, в которых имеется инженерное оборудование и проходят коммуникации), размещения наружной рекламы на стенах домов и телекоммуникационного оборудования на чердаках и крышах без решений общих собраний собственников помещений или членов ТСЖ, что нарушает положения жилищного и гражданского законодательства. В результате указанных действий нарушаются права собственников помещений по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом и усложняется процесс эксплуатации инженерного оборудования, что приводит к обоснованным жалобам граждан и судебным разбирательствам.
Необходима система мер по возврату незаконно отчужденных помещений в общую долевую собственность собственников помещений или, при невозможности возврата, необходим порядок предоставления собственникам соответствующих компенсаций.
4.3.2. Товариществам не предоставляются нежилые помещения, необходимые им для ведения уставной деятельности. По действующему в городе порядку нежилые помещения могут быть переданы в аренду ТСЖ только в случае, если они выиграют конкурс, что делает эти помещения для товариществ недоступными.
Нежилые помещения для ведения хозяйственной деятельности должны предоставляться ТСЖ на бесконкурсной основе по минимальной ставке арендной платы.
4.3.3. Не выполняется утвержденный порядок предоставления бюджетных средств на содержание и ремонт многоквартирных домов, управляемых товариществами собственников жилья (распоряжение Премьера Правительства Москвы от 21 апреля 1999 г. N 348-РП "Об утверждении порядка финансирования товариществ собственников жилья").
В 2006 г. товарищества собственников жилья получали бюджетные средства по ставке 2005 г., так как не было выпущено соответствующее постановление Правительства Москвы об утверждении ставки планово-нормативного расхода. В 2007 г. ситуация не изменилась. Данный фактор ставит ТСЖ в неравные условия с ДЕЗ, которые получают бюджетные средства в соответствии с ежегодно утверждаемыми хозяйственно-финансовыми планами.
При этом данный порядок предусматривает предоставление бюджетных средств товариществам собственников жилья через ДЕЗ, что ставит товарищества в зависимость от дирекций и не позволяет им получать средства в полном объеме. Кроме того, ставка планово-нормативного расхода, исходя из которой осуществляется дотирование ТСЖ, как правило, ниже фактических затрат товарищества на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме.
4.3.4. Для ТСЖ необоснованно завышаются расценки по диспетчерскому обслуживанию, за услуги аварийно-восстановительных служб района, мусоровывозящих и подрядных предприятий, выигравших конкурс в районе.
Ресурсоснабжающие организации предъявляют товариществам собственников жилья повышенные требования при заключении договоров на поставку ресурсов, при подготовке домов к сезонной эксплуатации. Имеются факты отключения ТСЖ от горячего водоснабжения за задолженности, которые товарищества готовы погасить, в нарушение постановления Правительства Российской Федерации от 23 мая 2006 г. N 307 "О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам". К дирекциям единого заказчика подобные требования и санкции не применяются.
Необходимо обеспечить равные условия деятельности товариществ собственников жилья, дирекций единого заказчика и других управляющих организаций.
4.3.5. С товариществ собственников жилья взимаются налоги (НДС, налог на прибыль) как с организаций, ведущих коммерческую деятельность. При этом налог на прибыль взимается с накоплений ТСЖ, ЖК, ЖСК на капитальный ремонт.
Необходимо внесение изменений в налоговое законодательство в части исключения получаемых товариществами собственников жилья, жилищными и жилищно-строительными кооперативами средств от собственников помещений и членов данных организаций за услуги по содержанию и ремонту, в том числе капитальному, общего имущества в многоквартирных домах, а также коммунальные услуги из налогооблагаемой базы.
4.3.6. Отсутствует нормативно-правовое регулирование реализации прав товариществ собственников жилья на реконструкцию и капитальный ремонт многоквартирных домов, которыми они управляют.
Необходимо разработать и выпустить правовой акт Правительства Москвы о порядке реализации прав ТСЖ на реконструкцию и капитальный ремонт многоквартирных домов.
4.3.7. Отсутствуют механизмы накопления и привлечения средств собственников помещений на капитальный ремонт многоквартирных домов.
Собственники помещений не участвуют в финансировании капитального ремонта, что влечет за собой значительные затраты из бюджета города Москвы как единственного инвестора проведения капитального ремонта многоквартирных домов.
Также отсутствует методика расчета размера отчислений граждан на капитальный ремонт многоквартирных домов и механизмы долгосрочного накопления средств собственников помещений на указанные цели.
Необходимо принятие нормативных правовых актов города Москвы, а также методических документов о возможных вариантах участия собственников помещений в финансировании капитального ремонта многоквартирных домов.
Отмечается несбалансированность действий органов исполнительной власти города Москвы в рамках отведенных им компетенций по оказанию содействия в развитии рациональных форм управления многоквартирными домами. Комплексное рассмотрение действующих правовых актов Российской Федерации и города Москвы, регулирующих управление многоквартирными домами, организацию и деятельность ТСЖ и обязывающих органы исполнительной власти города участвовать в этом процессе, выявило имеющиеся противоречия и необходимость создания действенных организационных механизмов поддержки процессов создания и деятельности ТСЖ.
Выявленные проблемы, сдерживающие процессы организации и деятельности ТСЖ, послужили основанием для определения приоритетных направлений настоящей Программы.
5. Основные принципы и приоритетные направления совершенствования процесса организации товариществ собственников жилья в городе Москве
Необходимость развития товариществ собственников жилья в качестве приоритетного направления создания структур для управления многоквартирными домами потребовала разработки единой городской политики содействия процессам их организации и деятельности.
В ее основе находятся следующие принципы и приоритетные направления, призванные повысить заинтересованность собственников помещений в создании товариществ собственников жилья: