Действующий
В 2006 г. массовым тиражом выпущено практическое пособие под общей редакцией руководителя Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы П.В. Сапрыкина "Управление многоквартирными домами", обобщающее опыт многолетней работы и призванное стать руководством для инициативных москвичей, специалистов сферы управления домами, учащихся и преподавателей профильных учебных заведений.
Указанные центры по договору с управами районов проводят работу по формированию комплексов недвижимого имущества (общего имущества) в многоквартирных домах, организации общих собраний по выбору способов управления многоквартирными домами, а также информационно-разъяснительные мероприятия с жителями домов и инициативными группами по вопросам реализации Жилищного кодекса Российской Федерации с упором на создание ТСЖ и домовых комитетов. Кроме того, в городе работает Государственное учреждение города Москвы "Центр информационного обеспечения и содействия реформе в жилищно-коммунальном хозяйстве г. Москвы". Центром разрабатываются проекты нормативных правовых актов, методические рекомендации, проводятся семинары, ведется консультационная и разъяснительная работа с ТСЖ, ЖК, ЖСК по вопросам, касающимся жилищно-коммунальной реформы, возникающим в процессе управления жилыми домами.
В ряде административных округов проводились эксперименты (пилотные проекты) по отработке механизмов эффективного управления многоквартирными домами.
В Южном административном округе распоряжением префекта от 7 июля 2003 г. N 01-41-2153 утверждено Положение о порядке реализации в Южном административном округе города Москвы пилотных проектов по отработке механизмов эффективного управления жилищным фондом. Реализация указанных проектов осуществлялась в 4 районах: Нагатино-Садовники, Нагорный, Нагатинский Затон, Бирюлево Восточное. Проведена информационная работа с жителями домов, получено их согласие на передачу домов в управление частным управляющим компаниям. Проведены конкурсы по выбору частных управляющих компаний. Дома переданы на основании распоряжения префекта ЗАО "Эксплуатационная компания ТСЖ" и ООО "Управляющая компания "Жилфонд". Созданные объединения граждан в жилищной сфере участвуют в приемке всех видов работ, проводимых в доме и на прилегающей территории. Управляющие организации и объединения жителей тесно взаимодействуют друг с другом, причем в основе контакта находится взаимопонимание и сотрудничество в целях создания благоприятных и безопасных условий проживания граждан. В результате пилотных проектов значительно возросли активность жителей в управлении многоквартирными домами и их доверие к органам власти.
В Северо-Восточном административном округе совместно с Государственным учреждением города Москвы "Городской центр жилищного страхования" осуществлялся эксперимент по отработке механизма страхования общего имущества в многоквартирных домах, находящихся в управлении ТСЖ, впоследствии распространенный на территорию других административных округов. Результаты эксперимента послужили основой для разработки Положения о страховании общего имущества в многоквартирных домах в городе Москве, утвержденного постановлением Правительства Москвы от 13 июня 2006 г. N 391-ПП. С 1 января 2007 г. страхование общего имущества на условиях данного Положения может осуществляться во всех многоквартирных домах, собственники помещений в которых выбрали способ управления своим домом. Особенностью данного вида страхования является то, что Правительство Москвы не только выплачивает страховые взносы соразмерно доле города в праве на общее имущество в многоквартирном доме, но и участвует вместе со страховыми организациями в возмещении ущерба, причиненного объектам общего имущества в результате страховых случаев.
Реализация пилотных проектов осуществляется также в Северном, Юго-Западном, Северо-Западном административных округах.
В Центральном и Западном административных округах отработка механизмов эффективного управления жилищным фондом осуществляется на базе действующих ТСЖ, где созданы учебно-практические школы по распространению их опыта.
Организации товариществ собственников жилья препятствует ряд проблем на этапах их создания и деятельности, решение которых предусмотрено настоящей Программой.
- получить из ЕИРЦ сведения о площадях принадлежащих собственникам квартир, о нежилых помещениях и подготовить схему распределения долей, на основании которой будет производиться подсчет голосов на общем собрании;
- подготовить и разослать всем собственникам помещений уведомления о проведении общего собрания и бланки письменных решений собственников;
Управам районов необходимо обеспечить предоставление сведений о собственниках помещений в доме инициативным группам граждан по созданию ТСЖ (с учетом сведений из ЕИРЦ), оказывать им помощь по подготовке и тиражированию документов по проведению общих собраний собственников помещений по вопросу создания ТСЖ, проводить регулярные встречи с инициативными группами граждан и действующими ТСЖ для обсуждения имеющихся проблем и путей их решения.
Необходимо Департаменту земельных ресурсов включать в приоритетном порядке в планы межевания жилые кварталы, в которых расположены многоквартирные дома, управляемые ТСЖ, ЖК, ЖСК, обеспечив необходимым объемом финансирования работы по межеванию. При этом не взимать с ТСЖ плату за работы по формированию земельных участков.
- подтверждение прав собственников помещений - требуется представить копии свидетельств о праве собственности всех собственников помещений, что делает регистрацию ТСЖ практически невозможной;
- сведения об адресе ТСЖ - требуется представить копию свидетельства о праве собственности на помещение или документ, подтверждающий право пользования им. Если адресом товарищества является помещение, являющееся общим имуществом, то в регистрации ТСЖ отказывается.
Необходимо обновлять техническую документацию на многоквартирные дома при подготовке описаний общего имущества в многоквартирных домах, в которых созданы или организуются ТСЖ, предусмотрев соответствующие средства в городском бюджете.
Необходимо утвердить примерные формы договоров с ресурсоснабжающими организациями, учитывающие интересы всех сторон указанных договоров. Определить единые для всех условия их заключения.
Имеются многочисленные факты сдачи в аренду и продажи помещений общего имущества (подвалов и технических помещений, в которых имеется инженерное оборудование и проходят коммуникации), размещения наружной рекламы на стенах домов и телекоммуникационного оборудования на чердаках и крышах без решений общих собраний собственников помещений или членов ТСЖ, что нарушает положения жилищного и гражданского законодательства. В результате указанных действий нарушаются права собственников помещений по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом и усложняется процесс эксплуатации инженерного оборудования, что приводит к обоснованным жалобам граждан и судебным разбирательствам.
Необходима система мер по возврату незаконно отчужденных помещений в общую долевую собственность собственников помещений или, при невозможности возврата, необходим порядок предоставления собственникам соответствующих компенсаций.
Нежилые помещения для ведения хозяйственной деятельности должны предоставляться ТСЖ на бесконкурсной основе по минимальной ставке арендной платы.
В 2006 г. товарищества собственников жилья получали бюджетные средства по ставке 2005 г., так как не было выпущено соответствующее постановление Правительства Москвы об утверждении ставки планово-нормативного расхода. В 2007 г. ситуация не изменилась. Данный фактор ставит ТСЖ в неравные условия с ДЕЗ, которые получают бюджетные средства в соответствии с ежегодно утверждаемыми хозяйственно-финансовыми планами.
При этом данный порядок предусматривает предоставление бюджетных средств товариществам собственников жилья через ДЕЗ, что ставит товарищества в зависимость от дирекций и не позволяет им получать средства в полном объеме. Кроме того, ставка планово-нормативного расхода, исходя из которой осуществляется дотирование ТСЖ, как правило, ниже фактических затрат товарищества на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме.
Ресурсоснабжающие организации предъявляют товариществам собственников жилья повышенные требования при заключении договоров на поставку ресурсов, при подготовке домов к сезонной эксплуатации. Имеются факты отключения ТСЖ от горячего водоснабжения за задолженности, которые товарищества готовы погасить, в нарушение постановления Правительства Российской Федерации от 23 мая 2006 г. N 307 "О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам". К дирекциям единого заказчика подобные требования и санкции не применяются.
Необходимо обеспечить равные условия деятельности товариществ собственников жилья, дирекций единого заказчика и других управляющих организаций.
Необходимо внесение изменений в налоговое законодательство в части исключения получаемых товариществами собственников жилья, жилищными и жилищно-строительными кооперативами средств от собственников помещений и членов данных организаций за услуги по содержанию и ремонту, в том числе капитальному, общего имущества в многоквартирных домах, а также коммунальные услуги из налогооблагаемой базы.