Действующий
1.2. Настоящий СТО входит в комплект СТО, регламентирующих процессы приемки-передачи МКД в эксплуатацию и на гарантийное обслуживание в условиях создания и функционирования проекта «Гарантийное обслуживание», объединенных основополагающим СТО УП «Общий порядок гарантийного обслуживания многоквартирного дома».
1642 × 815 пикс.   Открыть в новом окне | Рисунок 1. Взаимосвязь стандартов, регламентирующих порядок приемки-передачи МКД в эксплуатацию и на гарантийное обслуживание |
Участник процесса | Ответственное лицо / Организационная единица |
Участники команды ИСП | Группа лиц, заключивших с Инвестором Договор управления инвестиционным проектом, деятельность которых направлена на управление одним инвестиционным проектом в интересах Инвестора, и между которыми распределены роли в реализации инвестиционного проекта. • Менеджер по управлению инвестированием в проектирование;В состав Участников команды ИСП входят: • Менеджер по управлению инвестированием в строительство; • Менеджер по управлению инвестированием в подрядные работы; • Менеджер по управлению инвестированием в поставку материалов и оборудования; • Менеджер по управлению инвестированием в работы ВиК; • Менеджер по управлению инвестированием в электромонтажные работы. |
Управляющий ИСП | Участник команды ИСП, осуществляющий руководство по управлению ИСП и контролирующий деятельность Менеджеров при реализации ИСП. |
Управляющий УК | Руководитель Управляющей компании - организации, выполняющей функции управления МКД в процессе его эксплуатации |
Управляющий ГО | Управляющий проекта «Гарантийное обслуживание» - Ответственный сотрудник организации – Инвестора (Застройщика), осуществляющий руководство проектом «Гарантийное обслуживание» и контролирующий деятельность подрядных организаций по исполнению гарантийных Заявок. |
Риелтор | Ответственный сотрудник риэлтерской компании, с которой у Застройщика заключен Агентский договор. на совершение операций с объектами недвижимости. |
Собственник | Физическое или юридическое лицо, обладающее правом собственности на помещение МКД. |
1.7. Схема процесса «Порядок приема-передачи многоквартирного дома в эксплуатацию» приведена на рисунке 2:
1560 × 723 пикс.   Открыть в новом окне | Рисунок 2. Схема процесса «Порядок приема-передачи многоквартирного дома в эксплуатацию» |
2.1. Схема подпроцесса 1 «Порядок подготовки к приемке-передаче МКД в эксплуатацию» приведена на рисунке 3:
1187 × 804 пикс.   Открыть в новом окне | Рисунок 3. Схема подпроцесса 1 «Порядок подготовки к приемке-передаче МКД в эксплуатацию» |
2.2. Описание подпроцесса 1 «Порядок подготовки к приемки-передаче МКД в эксплуатацию» приведено в таблице 2:
№ | Наименование операции / Исполнитель / Сроки выполнения / | Описание операции |
1. | Информирование о готовности МКД для передачи в эксплуатацию Управляющий ИСП срок исполнения: за 1 месяц до планируемой приемки МКД | 1. Управляющий ИСП посредством письма в СЭД информирует: • Управляющего УК;• Управляющего ГО; • Риелтора; • Координатора ИСП. о готовности МКД для передачи в эксплуатацию и сообщает планируемую дату приемки-передачи МКД в эксплуатацию. 2. Для подготовки к уведомлению Собственников о готовности помещений МКД осуществляется переход к операции 02. 3. Для решения вопроса о выдаче ключей Собственникам помещений МКД Договор о выдаче ключей Собственникам помещений МКД может быть заключен, например, по форме СТД СМК 028-2013 Договор оказания услуг по хранению материалов. осуществляется переход к операции 03.3. Для формирования комиссии для приемки МКД осуществляется переход к операции 05. 4. Для подготовки / актуализации проекта «Гарантийное обслуживание» осуществляется переход к СТО УП «Порядок создания (актуализации) проекта «Гарантийное обслуживание». |
2. | Подготовка к уведомлению Собственников о готовности помещений МКД Риелтор срок исполнения: после получения уведомления о готовности МКД к передаче в эксплуатацию | 1. Риелтор составляет списки Собственников помещений МКД для последующего информирования их о готовности помещений МКД; далее осуществляется переход к СТО УП «Порядок передачи Собственнику готового помещения многоквартирного дома». |
3. | Принятие решения о способе выдачи ключей Собственникам помещений МКД Управляющий ИСП срок исполнения: в течение 14-х рабочих дней после уведомления о готовности МКД к передаче в эксплуатацию | 1. Управляющий ИСП принимает решение о способе выдачи ключей Собственникам помещений МКД: • либо выдача ключей Собственникам будет осуществляться силами Участников команды ИСП;• либо ключи Собственникам будет выдавать Управляющая компания, либо другая подрядная организация по выбору Управляющего ИСП, с которой будет заключен Договор на соответствующую услугу. (Для целей настоящего СТО в качестве такой подрядной организации выступает Управляющая компания); 2. В случае принятия решения о выдаче ключей Управляющей компанией, либо другой подрядной организацией, осуществляется переход к операции 04, в ином случае - осуществляется переход к СТО УП «Порядок передачи Собственнику готового помещения многоквартирного дома». |
4. | Заключение Договора о выдаче ключей Собственникам помещений МКД Управляющий ИСП Управляющий УК срок исполнения: в течение 14-х рабочих дней после уведомления о готовности МКД к передаче в эксплуатацию | 1. Управляющий ИСП, руководствуясь требованиями СТО СМК 82.19.13 «Управление договорами», заключает Договор о выдаче ключей Собственникам помещений МКД с Управляющей компанией либо с другой подрядной организацией по своему выбору; далее осуществляется переход к СТО УП «Порядок передачи Собственнику готового помещения многоквартирного дома». |
5. | Формирование Комиссии для приемки-передачи МКД в эксплуатацию Управляющий ИСП / Управляющий УК срок исполнения: в течение 5-ти рабочих дней после уведомления о готовности МКД к передаче в эксплуатацию | 1.Управляющий ИСП / Управляющий УК, в соответствии с «Порядком формирования команды специалистов УК для участия в приемочной комиссии» (Приложение А к СТО 71.12.12 Приемка объектов капитального строительства в эксплуатацию), формируют комиссию для приемки-передачи МКД в эксплуатацию; далее осуществляется переход к подпроцессу «Порядок приемки-передачи МКД в эксплуатацию». |
№ | Наименование операции / Исполнитель / Сроки выполнения / | Описание операции |
1. | Первичная приемка-передача МКД в эксплуатацию Управляющий ИСП / Управляющий УК/ Управляющий ГО срок исполнения: в установленный день | 1. Управляющий ИСП передает Управляющему УК комплект технической и проектной документации с оформлением Акта приема-передачи документации (Приложение № 2 к Акту приемки-передачи объекта на техническое обслуживание). 2. При приёмке-передаче МКД в эксплуатацию, проводимой в соответствии с СТО 71.12.12 Приемка объектов капитального строительства в эксплуатацию, Комиссия (в т.ч. Управляющий УК) производит осмотр помещений, инженерных систем и конструкций МКД на предмет их соответствия заявленным эксплуатационным характеристикам, проектным решениям, а также проверяет наличие необходимого комплекта технической, проектной документации. Управляющий ИСП дает Комиссии необходимые разъяснения. 3. При отсутствии замечаний к МКД, осуществляется переход к операции 05. 4. При наличии замечаний к МКД Управляющий ИСП фиксирует их в Перечне замечаний по приемке объекта, (Приложение № 1 к Акту приемки-передачи объекта на техническое обслуживание), который направляется: • Управляющему УК;• Комиссии; • один экземпляр остается у Управляющего ИСП. 5. Управляющий ГО (по своей инициативе): • участвует в первичной приемке дома;• оценивает замечания к МКД, которые целесообразно устранить в рамках гарантийного обслуживания дома;• при необходимости, вносит корректировки в Перечень замечаний по приемке объекта, (Приложение № 1 к Акту приемки-передачи объекта на техническое обслуживание). 6. Управляющий ИСП и Управляющий УК определяют дату вторичной приемки МКД, до которой команда ИСП должна устранить замечания; далее осуществляется переход к операции 02. 7. В случае целесообразности устранения замечаний к МКД в рамках проекта «Гарантийное обслуживание» / либо принятия решения о переносе в проект «Гарантийное обслуживание» незавершенных работ, осуществляется переход к операции 08. |
2. | Устранение замечаний Участники команды ИСП/ Управляющий ИСП срок исполнения: до даты вторичной приемки-передачи МКД | 1. Участники команды ИСП / Управляющий ИСП устраняют замечания к МКД согласно Перечню замечаний. 2. По окончании работ Управляющий ИСП уведомляет: •ЕИО организации-Инвестора;• Управляющего УК; • Управляющего ГО; об устранении замечаний и о готовности МКД ко вторичной приемке-передаче в эксплуатацию; далее осуществляется переход к операции 03. |
3. | Вторичная приемка-передача МКД в эксплуатацию Управляющий ИСП / Управляющий УК/ Управляющий ГО срок исполнения: в установленный день | 1. Управляющий УК созывает комиссию для вторичной приемки МКД.2. Комиссия производит осмотр помещений, инженерных систем и конструкций МКД на предмет устранения замечаний, выявленных по итогам первичной приемки-сдачи МКД (согласно Перечню замечаний). Управляющий ИСП дает необходимые разъяснения.3. Если у Комиссии еще остались критичные замечания к МКД, препятствующие подписанию Акта приемки-передачи объекта на техническое обслуживание, осуществляется переход к операции 02.4. При отсутствии у Комиссии замечаний по итогам приемки-передачи МКД в эксплуатацию, осуществляется переход к операции 05.5. При решении Комиссии о возможности подписания Акта приемки-передачи МКД при получении от Управляющего ИСП Гарантийного письма об устранении оставшихся некритичных замечаний к МКД, осуществляется переход к операции 04. 6. Если принято решение о переносе незавершенных работ в проект «Гарантийное обслуживание», осуществляется переход к операции 06. |
4. | Составление Гарантийного письма и Графика устранения замечаний Управляющий ИСП срок исполнения: при вторичной приемке-передаче МКД | 1. Управляющий ИСП определяет даты мероприятий по устранению полученных при вторичной приемке некритичных замечаний к МКД и составляет График устранения замечаний. 2. Управляющий ИСП составляет и направляет Управляющему УК (с копией Управляющему ГО) Гарантийное письмо с обязательством устранить замечания к МКД в установленные сроки с приложением Графика устранения замечаний; далее осуществляется переход к операции 05. |
5. | Подписание Акта приемки-передачи МКД Управляющий ИСП / Управляющий УК срок исполнения: при вторичной приемке-передаче МКД | 1. Управляющий ИСП и Управляющий УК, согласно СТО 71.12.12 Приемка объектов капитального строительства в эксплуатацию и СТО 71.12.12 Порядок подписания акта приема-передачи объекта на техническое обслуживание, подписывают Акт приемки-передачи объекта на техническое обслуживание; далее осуществляется переход к операции 06. 2. Управляющий ИСП уведомляет Координатора ИСП о сдаче МКД в эксплуатацию и о готовности МКД для передачи на обслуживание в Управляющую компанию. |
6. | Подписание Договора управления МКД (на обслуживание проданных квартир до передачи Собственникам) Управляющий ИСП / Управляющий УК срок исполнения: при подписании Акта приемки-передачи МКД | 1. Управляющий УК и Управляющий ИСП подписывают Договор управления МКД Договор управления МКД (на обслуживание проданных квартир до передачи Собственникам) может быть заключен, например, по форме СТД СМК 003-2020 Договор управления многоквартирным домом на обслуживание проданных квартир до передачи их Собственникам Расходы на коммунальные затраты по каждой проданной квартире с момента подписания Акта приемки-передачи объекта на техническое обслуживание и до момента подписания Передаточного акта с Собственником относят на проект ИСП. Поэтому на момент закрытия проекта ИСП данный Договор управления МКД должен быть исполнен (все квартиры должны быть переданы Собственникам). .2. Если на момент приемки-передачи есть непроданные квартиры, осуществляется переход к операции 07. 3. Если на момент приемки-передачи все квартиры проданы, осуществляется переход к СТО УП «Порядок передачи Собственнику готового помещения многоквартирного дома». |
7. | Подписание Договора управления МКД (на обслуживание непроданных квартир) Управляющий ГО / Управляющий УК срок исполнения: при подписании Акта приемки-передачи МКД | 1. Управляющий УК и Управляющий ГО подписывают Договор управления МКД Договор управления МКД (на обслуживание непроданных квартир) может быть заключен, например, по форме СТД СМК 003-2020 Договор управления многоквартирным домом. на обслуживание непроданных квартир до передачи их Собственникам Расходы на коммунальные затраты по каждой непроданной квартире с момента подписания Акта приемки-передачи объекта на техническое обслуживание и до момента подписания Передаточного акта с Собственником (при продаже квартиры) относят на проект «Гарантийное обслуживание». .Далее осуществляется переход к СТО УП «Порядок передачи Собственнику готового помещения многоквартирного дома». |
8. | Согласование передачи замечаний к МКД в проект «Гарантийное обслуживание» Управляющий ИСП срок исполнения: до даты вторичной приемки-передачи МКД | 1.Управляющий ИСП: • определяет (совместно с Управляющим ГО (либо, при отсутствии Управляющего ГО, – с ЕИО организации-Инвестора) объем работ по устранению замечаний к МКД для передачи в проект «Гарантийное обслуживание»; • рассчитывает и согласовывает с Управляющим ГО сумму затрат на устранение замечаний к МКД, планируемых к передаче в проект «Гарантийное обслуживание»; 2. Если согласование Управляющего ГО получено, осуществляется переход к операции 09. 3. Если Управляющий ГО отказал в передаче замечаний к МКД в проект «Гарантийное обслуживание», осуществляется переход к операции 02. |
9. | Корректировка бюджета проекта «Гарантийное обслуживание» Управляющий ГО срок исполнения: в течение 3-х рабочих дней после согласования изменения бюджета с Высшим органом управления | 1. Управляющий ГО (при согласии с переносом замечаний к МКД в проект «Гарантийное обслуживание») и в соответствии с подпроцессом 2 «Порядок актуализации проекта «Гарантийное обслуживание» СТО УП «Порядок создания (актуализации) проекта «Гарантийное обслуживание» корректирует (увеличивает) бюджет проекта «Гарантийное обслуживание» на сумму расходов на обслуживание нового МКД; далее осуществляется переход СТО УП «Порядок гарантийного обслуживания многоквартирного дома». |