Отмечается несбалансированность действий органов исполнительной власти города Москвы в рамках отведенных им компетенций по оказанию содействия в развитии рациональных форм управления многоквартирными домами. Комплексное рассмотрение действующих правовых актов Российской Федерации и города Москвы, регулирующих управление многоквартирными домами, организацию и деятельность ТСЖ и обязывающих органы исполнительной власти города участвовать в этом процессе, выявило имеющиеся противоречия и необходимость создания действенных организационных механизмов поддержки процессов создания и деятельности ТСЖ.

Выявленные проблемы, сдерживающие процессы организации и деятельности ТСЖ, послужили основанием для определения приоритетных направлений настоящей Программы.

5. Основные принципы и приоритетные направления совершенствования процесса организации товариществ собственников жилья в городе Москве

Необходимость развития товариществ собственников жилья в качестве приоритетного направления создания структур для управления многоквартирными домами потребовала разработки единой городской политики содействия процессам их организации и деятельности.

В ее основе находятся следующие принципы и приоритетные направления, призванные повысить заинтересованность собственников помещений в создании товариществ собственников жилья:

5.1. Повышение роли и ответственности отраслевых и территориальных органов исполнительной власти города Москвы в формировании комплексов недвижимого имущества в многоквартирных домах, создании и обеспечении условий деятельности товариществ собственников жилья.

Необходимо обеспечить разработку и реализацию специальных программ на уровне административных округов и районов.

В целях реализации Программы отраслевыми и территориальными органами исполнительной власти города Москвы должно быть обеспечено:

- обучение их работников, членов правлений и работников ТСЖ, инициативных групп граждан;

- развертывание агитационной работы и информирование в средствах массовой информации населения о комплексе прав и обязанностей граждан в жилищной сфере, действующих законодательных и нормативных правовых актах Российской Федерации и города Москвы, мерах и способах повышения уровня комфортности и безопасности проживания в многоквартирных домах при участии граждан в управлении домами и положительном опыте деятельности ТСЖ;

- позиционирование деятельности правлений товариществ, инициативных групп граждан и управляющих домами как перспективного, необходимого, востребованного и уважаемого вида профессиональной деятельности москвичей;

- разработка и реализация законченного городского информационного сопровождения Программы.

5.2. В части совершенствования организационной структуры взаимодействия управ районов, отраслевых и территориальных органов исполнительной власти города Москвы, товариществ собственников жилья и их объединений предусматривается:

- обеспечение деятельности в административных округах и районах специальных структур, организующих и осуществляющих деятельность по поддержке организации ТСЖ (консультативно-информационных центров, методических кабинетов по обмену опытом деятельности товариществ и т.д.);

- осуществление координации действий участников Программы осуществляется на двух уровнях:

- Координационный совет при Правительстве Москвы по развитию самоуправления в жилищной сфере;

- Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы.

5.3. Порядок реализации положений Жилищного кодекса Российской Федерации в части поддержки собственников жилья по организации товариществ собственников жилья с учетом первоочередности формирования органами исполнительной власти города Москвы комплексов недвижимого имущества в многоквартирных домах с последующим созданием ТСЖ и передачей сформированного комплекса ему в управление, должен предусматривать:

5.3.1. Решение о подготовке документов по многоквартирным домам, в настоящее время находящимся в управлении управляющих организаций, с целью формирования на базе таких домов комплексов недвижимого имущества, принимается префектурами административных округов по представлению глав управ районов и/или по инициативе самих собственников жилья после принятия ими решения о выборе способа управления многоквартирным домом.

5.3.2. Префектуры административных округов ежегодно утверждают перечень многоквартирных домов для формирования состава общего имущества и проведения работ по организации ТСЖ с учетом приложения 2 к настоящей Программе (предусматривающих оказание содействия собственникам помещений в многоквартирных домах по подготовке и проведению общих собраний по организации товариществ собственников жилья). В приоритетном порядке в перечень включаются: дома, в которых собственники помещений создали ТСЖ (для подготовки перечней помещений общего имущества) или начали процесс его организации; дома, в которых имеются помещения, принадлежащие городу Москве, а также дома ЖК и ЖСК. Данный перечень является основанием для приоритетного проведения работ по межеванию жилого квартала или обособленной его части, определению границ земельных участков.

5.3.3. Порядок финансирования работ, связанных с подготовкой состава общего имущества в многоквартирных домах, утверждается Правительством Москвы.

5.3.4. По объектам перспективной застройки, в которых помещения предназначены для продажи физическим и юридическим лицам, функции заявителя на подготовку этих документов возлагаются на заказчика (застройщика), осуществляющего строительство, или на уполномоченную им организацию.

5.3.5. Уполномоченные органы государственной власти города Москвы инициируют проведение общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах, в которых имеются принадлежащие городу Москве помещения. При этом целесообразно оказывать собственникам помещений помощь в организации собраний по выбору способов управления, такую как: предоставление инициативным группам сведений о помещениях в многоквартирных домах, предоставление помещений для проведения собраний, оказание методической помощи в оформлении протоколов собраний, помощи в определении соответствующего состоянию многоквартирного дома и пожеланиям собственников перечня услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

5.4. Порядок организации работ по подготовке и проведению общих собраний собственников помещений по созданию ТСЖ и выбору соответствующего способа управления многоквартирными домами:

5.4.1. Проведение массовой информационно-разъяснительной кампании по вопросам управления многоквартирными домами, с уделением существенного внимания вопросам организации и деятельности товариществ собственников жилья.

5.4.2. Определение объектов управления для проведения всех дальнейших работ "кустовым" способом (многоквартирные дома, обслуживаемые одним ЦТП или диспетчерской).

5.4.3. До проведения общих собраний определение статуса и принадлежности жилых и нежилых помещений, а также в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491 определение состава общего имущества в домах, в которых планируется проведение общих собраний собственников помещений, в целях обоснованного подсчета голосов и организации дальнейшего управления домом.

5.4.4. Подготовка схемы распределения долей собственников помещений, формирование инициативных групп и проработка совместно с ними необходимых для проведения собрания документов (повестка дня, информационные материалы, формы уведомлений, решений собственников, протокола, проект устава ТСЖ или договора управления).

5.4.5. При организации общих собраний собственников помещений и особенно при работе с инициативными группами в соответствии с настоящей Программой необходимо, прежде всего, ориентировать собственников помещений на организацию ТСЖ как на приоритетное направление создания структур для управления многоквартирными домами в городе Москве.

5.4.6. Проведение собраний по выбору способов управления с упором на преимущественное создание ТСЖ, которые в пределах "куста" смогут определиться с индивидуальной или единой (действующей в пределах "куста") организацией управления многоквартирными домами.

Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы участвует в организации ТСЖ во всех многоквартирных домах, где имеется доля города Москвы, с учетом обеспечения прав и интересов города Москвы как собственника помещений, а также обеспечивает создание ТСЖ в многоквартирных домах, в которых в собственности города Москвы находятся свыше 50% площадей помещений. При этом в домах, где имеется значительная доля города Москвы (от 30 до 50% и выше), целесообразно создание товариществ собственников жилья с непосредственным участием Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы в правлениях товариществ с целью проведения дальнейшей работы по переходу на новые формы управления.

5.5. Проведение в городе Москве технического учета помещений общего имущества и использование данных учетных сведений для регистрации прав собственников помещений на объекты общего имущества.

5.6. В целях создания благоприятных организационно-экономических условий для образования и деятельности товариществ собственников жилья Программой предусматривается:

5.6.1. Совершенствование системы бюджетного финансирования содержания и ремонта помещений в домах ТСЖ, включая финансирование капитального ремонта, предусматривающего первоочередное выделение бюджетных средств на капитальный ремонт многоквартирных домов, в которых действуют ТСЖ.

5.6.2. Создание условий для возникновения дополнительных (внебюджетных) источников финансирования деятельности ТСЖ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту (включая капитальный) общего имущества.

5.6.3. Осуществление различных видов страхования, направленных на обеспечение сохранности жилых помещений и общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах.

5.6.4. Передача товариществам собственников жилья в аренду, в нормативных размерах, нежилых помещений, принадлежащих городу Москве, для организации деятельности товариществ.

5.6.5. Стимулирование хозяйственной деятельности ТСЖ, ЖК и ЖСК путем предоставления им налоговых льгот при использовании объектов общей долевой собственности и земельных участков, путем осуществления законодательной инициативы о внесении соответствующих изменений в федеральное законодательство.

5.6.6. Выявление помещений, в силу закона являющихся общим имуществом собственников помещений в многоквартирных домах, в которых созданы или создаются ТСЖ, и возврат их в общую долевую собственность таких собственников.

5.6.7. При отсутствии в многоквартирном доме, управляемом ТСЖ, свободных от обязательств нежилых помещений, необходимых для организации работы товарищества собственников жилья, и наличии освободившегося жилого помещения, являющегося государственной собственностью города Москвы и расположенного на первом этаже, переводить указанное жилое помещение в установленном порядке в нежилой фонд, предназначенный для обеспечения управления многоквартирными домами, с последующим предоставлением товариществу собственников жилья по минимальной ставке арендной платы для размещения административного и обслуживающего персонала, а также ведения уставной деятельности по управлению многоквартирным домом.

5.6.8. Разработка и утверждение в установленном порядке нормативов и методики расчета затрат на управление многоквартирным домом, содержание и ремонт общего имущества в нем.

5.6.9. Создание финансовых механизмов проведения капитального ремонта многоквартирных домов, находящихся в управлении ТСЖ, ЖК, ЖСК, обеспечивающих привлечение средств собственников помещений, участие города Москвы как собственника помещений в многоквартирных домах.

5.6.10. В целях создания условий для управления многоквартирными домами и выполнения городом Москвой ранее возникших обязательств по капитальному ремонту многоквартирных домов необходимо принятие правового акта города Москвы, гарантирующего предоставление, а также регулирующего условия и порядок предоставления бюджетных средств на капитальный ремонт многоквартирных домов, находящихся в управлении товариществ собственников жилья, жилищных и жилищно-строительных кооперативов. Такое предоставление бюджетных средств на капитальный ремонт многоквартирных домов должно реализоваться отдельно от обязанности собственников финансировать соответствующую часть расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома.

5.6.11. Создание сервисных центров по оказанию помощи товариществам собственников жилья в организации их практической деятельности в части: ведения бухгалтерского учета, организации приема платежей населения и иных собственников и пользователей жилых и нежилых помещений; организации управления многоквартирными домами, обеспечения содержания и ремонта общего имущества; организации предоставления иных услуг товариществам собственников жилья;

5.6.12. Проведение широкомасштабной информационно-разъяснительной работы среди собственников жилья о нормативной стоимости содержания и ремонта многоквартирных домов, о необходимости накопления средств на капитальный ремонт и полное восстановление многоквартирного дома.

5.6.13. Сокращение расходов на содержание домов, управляемых ТСЖ, обеспечивается внедрением в приоритетном порядке ресурсосберегающих проектов, предусматривающих:

- возможность контроля над фактическим потреблением ресурсов (установка приборов учета на дом, секцию, квартиру) с развитием базы для их обслуживания, ремонта и проверки;

- применение высокоэффективных технологий по обслуживанию дома (механизированная уборка, утилизация отходов и т.д.);

- использование современных теплосберегающих, износостойких материалов и технологий, внедрение технологий обслуживания жизнеобеспечивающих систем многоквартирных домов;

- централизацию бухгалтерских внутренних и внешних расчетов.