Действующий
5) приемка поставляемых материалов и оборудования осуществляется представителем подрядной организации (контролируется Менеджером совместно с Менеджером по управлению инвестированием в поставку материалов и оборудования). В случае обнаружения дефектов, нарушения сроков годности, отсутствия паспортов, сертификатов, свидетельств, эксплуатационной документации к поставленным материалам и оборудованию, Менеджер обязан известить об этом Менеджера по управлению инвестированием в поставку материалов и оборудования (с истребованием актов проверки и рекламаций) и Управляющего ИСП.
4.3.2. Порядок выдачи предписаний по строительному контролю регламентируется СТО «Подготовка и выдача предписаний по строительному контролю». При получении предписания по качеству выполненных работ, Менеджер контролирует устранение замечаний соответствующей подрядной организацией.
4.2.3. Порядок взаимодействия Менеджера с Инспекцией Государственного Архитектурно-строительного Надзора регламентируется Градостроительным кодексом Российской Федерации и РД-11-04-2006 «Порядок проведения проверок при осуществлении государственного строительного надзора и выдачи заключений о соответствии построенных, реконструированных, отремонтированных объектов капитального строительства требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации».
4.2.4. Менеджер взаимодействует с Инспекцией Государственного Архитектурно-строительного Надзора (далее – ГАСН) при выявлении замечаний к результатам реализации назначенных на него пакетов работ в процессе реализации инвестиционно-строительного проекта. В случае, если изменились сроки выполнения работ, контролируемых ГАСН, то Менеджер информирует об этом менеджера по управлению инвестированием в строительство.
4.2.5. Проведение авторского надзора за ходом строительно-монтажных работ со стороны проектной организации осуществляется согласно СТО СМК 22-2004 «Авторский надзор за строительством зданий и сооружений».
4.4.1. Менеджеру необходимо контролировать расход бюджета, представленный на сайте «Инвестиционные проекты» (порядок работы на сайте описан в СТО УП «Регламент работы с информационной системой управления проектами Microsoft Project Server 2013»).
Структура бюджета создана согласно СТО УП «Правила построения системы управления инвестиционными проектами».
4.4.2. При контроле расходования бюджета, Менеджеру необходимо учесть, что для формирования стоимости пакета работ по ВПМ и ВПТ используются рекомендуемые стоимости с сайта «Ресурсы».
4.4.3. При обнаружении превышения стоимости подрядных работ по договорам/ спецификациям над базовой стоимостью, указанной в ресурсной ведомости, Менеджеру необходимо:
1) проверить бюджет проекта, в разрезе пакетов работ, в соответствии с ролью Менеджера, на предмет превышения фактических расходов над плановыми, определенными в базовом плане реализации инвестиционного проекта.
2) проверить отраженные (на сайте «Инвестиционные проекты») по пакету (пакетам) работ договоры и спецификации на предмет их актуальности и соответствие выбранному пакету работ.
4.4.4. В случае обнаружения несоответствующих пакету (пакетам) работ договоров и спецификаций, необходимо связаться со специалистом по информационной и технической поддержки инвесторов (см. список контактных лиц) и обозначив проблему, найти варианты её решения (переотразить договор/ спецификацию на другой пакет работ и т.д.).
4.45. В случае, если доступного лимита по бюджету пакета работа недостаточно для заключения договора и не выявлено несоответствующих пакету (пакетам) работ договоров и спецификаций, то Менеджеру необходимо действовать согласно требованиям п. 2.3.7 СТО УП «Регламент заключения договора по инвестиционно-строительном проекту».
4.5.1. Приемка работ, выполненных подрядной организацией, осуществляется согласно требованиям заключенного договора.
4.5.2. Порядок отражения фактических расходов в бюджете регламентируется СТО УП «Регламент отражения фактических расходов в бюджете инвестиционно-строительного проекта (ИСП)» (процесс создания Менеджером отчета о выполнении работ представлен в видеоуроке по работе с отчетом о выполнении промежуточных работ).
4.5.3. Порядок работы специалиста по контролю качества при приемке работ выполненных подрядной организацией установлен в СТО «Приемка качества промежуточных и скрытых работ подрядчика СМР. Общий порядок проведения».
4.6.1. Менеджер, в ходе выполнения работ по ИСП, обязан вести отчетность на сайте «Инвестиционные проекты» (согласно СТО УП «Регламент взаимодействия инвестора, команды ИСП и офиса управления проектами в ИСУП Microsoft Project Server»).
4.6.2. Основные действия и порядок работы Менеджера на сайте «Инвестиционные проекты» описаны в разделах 3, 5, 6 СТО УП «Регламент работы с информационной системой управления проектами Microsoft Project Server 2013».
4.7.1. Менеджер отслеживает ход выполнения пакета работ подрядчиком, выдачу и устранение замечаний от специалистов по контролю качества (консалтинговой организации из п. 4.2 и ГАСН) в соответствии с заключенными договорами.
4.7.3. Условия исполнения договора, смена его статуса, расторжение и т.д. подробно описаны в СТО «Управление договорами» (в том числе в пунктах 7.5 и 7.6) и соответствующих договорах подряда).
4.7.4. Менеджер контролирует присутствие представителя подрядчика на ежедневном селекторном совещаении и фиксирует каждый факт его отсутсвия для списания в безакцепном порядке, согласно условий договора, штафов за каждый случай отсутсвия подрядчика.
4.7.5.Менеджер контролирует фактическое выполнение подрядчиком условий договора и при возникновении фактов нарушения ведет претензионную работу с подрядчиком.
5.1.1. Для подготовки объекта к сдаче в эксплуатацию Менеджер должен убедиться в том, что все этапы строительно-монтажных работ (строительство, монтаж инженерных сетей, благоустройство территории и т.д.) полностью завершены, подписаны акты о приемке работ, либо получена виза ЕИО инвестора на согласование приемки по гарантийным письмам от подрядчиков (с конкретными сроками выполнения) по невыполненным СМР и (или) неустранённым замечаниям.
5.1.2. Менеджер отвечает за урегулирование вопросов, связанных со сбором документов согласно «Перечня» в пределах своей роли, для получения «Заключения о соответствии построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации» (далее – Заключение ГАСН).
5.1.3. Менеджер отвечает за получение справок о соответствии инженерных коммуникаций (водоснабжение, водоотведение, теплоснабжение) передаваемого в эксплуатацию объекта капитального строительства полученным техническим условиям.
Менеджер обязан обеспечить размещение подготовленной, согласно «Перечня», документации и справок о соответствии техническим условиям в СЭД (или предоставить их по запросу менеджера по управлению инвестированием в строительство).
5.1.4. Для получения разрешения на допуск в эксплуатацию тепловых энергоустановок и тепловых сетей, Менеджеру необходимо собрать документацию, приведенную в пункте 7, Приказа от 7.05.2008 г. N 212 «Об утверждении порядка организации работ по выдаче разрешений на допуск в эксплуатацию энергоустановок» и затем направить Заявление о проведении осмотра и выдаче разрешения на допуск в эксплуатацию тепловых энергоустановок и тепловых сетей в адрес Ростехнадзора.
5.1.5. Проверка готовности к приемке в объекта в эксплуатацию осуществляется комиссионно представителями ГАСН, Застройщика (вся команда ИСП) и подрядных организаций.
5.1.6. По итогам комиссии, в соответствии с РД-11-04-2006, формируется перечень замечаний. Если Менеджер считает, что замечания были выдвинуты необоснованно, необходимо это аргументированно доказать представителям комиссии от ГАСН.
Менеджеру необходимо проконтролировать устранение подрядчиками замечаний, приведенных в перечне. После устранения всех замечаний (либо получения гарантийных писем на их устранение в установленный срок от подрядных организаций) Менеджеру необходимо сообщить о готовности сдачи работ комиссии от ГАСН, Управляющему ИСП.
5.1.7. На основании полученного Заключения ГАСН ответственное лицо от организации инвестора оформляет «Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию», которое получает в Администрации города.
5.2.1. Передача объекта в эксплуатацию осуществляется согласно СТО «Приемка объектов капитального строительства в эксплуатацию» и СНиП 3.01.04-87 «Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения».
5.2.2. Ответственный специалист от организации инвестора оформляет паспорта на жилые помещения и передает их вместе с ключами в эксплуатирующую организацию.
5.2.3. Менеджер обеспечивает устранение соответствующими подрядными организациями замечаний, которые были выявлены в процессе передачи жилого помещения собственникам. На устранение замечаний от собственников отводиться два месяца. После подписания «Акта приема передачи жилого помещения» все расходы по устранению замечаний ложатся на управляющую компанию.
5.2.4. Гарантийный срок устранения застройщиком критических замечаний от собственников – 5 лет. В течение этого срока, при получении от управляющей компании извещения о наличии такого замечания, застройщик обязан обеспечить его устранение подрядной организацией, выполняющей соответствующие работы при реализации ИСП. Если подрядная организация, в силу объективных причин, не может исправить замечания, их выполняет управляющая компания за счет застройщика.
6.1. Порядок завершения договора ИСП регламентируется СТО СТД 003-2013 «Договор управления инвестиционным проектом по технологии develop-man».