Действующий
В жилищном строительстве за период с 2010 по 2018 год годовые объемы ввода жилья выросли с 58 млн. кв. м до 75,7 млн. кв. м, однако в последние три года наблюдалась негативная динамика. Это объясняется снижением количества запускаемых застройщиками проектов в период экономического кризиса (в 2014–2015 годах): временной промежуток между стартом проекта и его сдачей занимает в среднем 2,5–3 года.
Спрос на жилищное строительство зависит от динамики доходов населения, доступности ипотечного кредитования, стоимости жилья. Дополнительное влияние на жилищное строительство оказывает также реализация государственных программ по расселению аварийного жилья, стимулированию жилищного строительства в регионах, выделению земельных участков многодетным семьям, субсидированию процентной ставки по ипотеке и т.п.
Согласно данным Росстата, цены на первичном рынке жилья за 2010–2018 годы выросли на 39,3%. Повышение цен на жилье во многом обусловлено ростом себестоимости строительства (по сравнению с 2010 годом стоимость строительства в 2018 году выросла на 29,5%) ввиду ослабления курса рубля и роста стоимости импортных строительных материалов и оборудования.
В этих условиях существенно возросла роль ипотечного кредитования как источника финансирования покупки жилья. В 2018 году были выданы рекордные 1,5 млн. кредитов на сумму 3 трлн. руб., что в 8 раз превышает уровень 2010 года. Это было обеспечено снижением ипотечных процентных ставок до исторических минимумов (9,41% в сентябре-октябре 2018 года), а также более чем двукратным ростом среднемесячной номинальной заработной платы населения с 2010 года.
Ипотека стала основным способом финансирования приобретения жилья: по оценкам единого института развития в жилищной сфере ДОМ.РФ, в 2018 году доля сделок с ипотекой в новостройках составила 56%, а на вторичном рынке жилья — 49%. В 2019 году ипотечные ставки перешли к росту из-за повышения Банком России ключевой ставки в целях возвращения инфляции к целевым 4%. В марте 2019 года пик инфляции (5,3% в годовом выражении) был пройден, и при отсутствии стрессовых ситуаций в российской экономике можно ожидать снижения ипотечных ставок до уровня 10% и ниже во втором полугодии 2019 года.
Наряду с жилищным строительством важную роль в формировании спроса на деятельность строительного сектора играет промышленное строительство. Расходы на него составляют более половины совокупных инвестиционных затрат в промышленности, секторе коммерческой недвижимости, деятельности трубопроводного транспорта, деятельности в области информации и связи, что указывает на высокую зависимость рынка промышленного строительства от инвестиционной активности в этих отраслях.
Таблица 2. Динамика объема инвестиций в текущих ценах в отраслях, предъявляющих спрос на промышленное строительство, млрд. руб.
№ п/п | Наименование | 2013 | 2014 | 2015 | 2016 | 2017 | 2018 |
1 | Инвестиции, всего | 5719 | 6400 | 7000 | 7491 | 7921 | 8487 |
2 | Инвестиции в нежилые здания и сооружения | 2748 | 3135 | 3494 | 3940 | 4212 | 4288 |
Основными источниками финансирования инвестиций в основной капитал являются собственные средства (более 40-50% в течение 2010-2018 годов) и бюджетные средства (15-20%). Это выступает серьезным ограничением для развития промышленного строительства, для которого зачастую требуются значительные объемы финансовых ресурсов, которые не могут быть сформированы за счет собственных средств. Доступность финансовых ресурсов выступает одним из ключевых макроэкономических факторов в промышленном строительстве. Повышение доступности кредитных и других внебюджетных источников финансирования позволит реализовывать промышленным предприятиям новые инвестиционные проекты.
Отдельно стоит выделить инфраструктурное строительство. С одной стороны, развитие инфраструктуры является одним из ключевых факторов развития всех отраслей экономики, а также одним из главных условий достижения целей как национальных проектов, так и настоящей Стратегии к 2030 году, оказывая влияние прежде всего на повышение удовлетворенности граждан и увеличение вклада строительства в ВВП страны. С другой стороны, инфраструктурное строительство (главным образом дорожное) формирует существенный спрос на деятельность строительной отрасли.
Среднегодовой темп прироста совокупных инвестиций в основной капитал с 2010 по 2018 год составил 2,3%, в том числе в секторе добычи полезных ископаемых — 5,6%, в секторе обрабатывающих производств — 2,4%. Однако динамика инвестиций по годам в этот период оставалась неравномерной, поскольку инвестиционная активность подвержена влиянию экономической конъюнктуры и в значительной степени зависит от восприятия инвесторами рисков и их ожиданий относительно перспективной динамики внутреннего и внешнего спроса. После спада ВВП в 2015 году на 2,3% и падения инвестиций на 10,1% восстановление экономики сопровождалось ростом инвестиционной активности на 4,8% в 2017 году и на 4,3% в 2018 году.
Инвестиционная активность также зависит от наличия доступного капитала в виде собственных средств, доступа к заемному капиталу на приемлемых условиях, притока прямых иностранных инвестиций, капитальных вложений со стороны государства. Высокая изношенность основных фондов выступает существенным препятствием для наращивания объемов производства новой высококачественной продукции, в связи с чем во многих отраслях требуются значительные объемы инвестиций в основные фонды. Наметилась тенденция к увеличению доли нового строительства в общем объеме инвестиций в основной капитал и снижению доли реконструкции и модернизации действующих мощностей (с 18,8% в 2010 году до 16,1% в 2017 году).
Доля инвестиций в ВВП России составила 22,7% по итогам 2018 года, что находится примерно на среднемировом уровне (24,3% в 2017 году), но существенно отстает от уровня, необходимого для ускорения экономической динамики (не менее 25%), и тем более от уровня быстрорастущих экономик Индии (30,9%) и Китая (44,3%).
Значимую роль в инфраструктурном и промышленном строительстве играют бюджетные расходы и расходы компаний с государственным участием. В частности, доля инвестиций в транспортную инфраструктуру, осуществляемых в рамках госпрограмм, в 2014–2018 годах составляла от 43% до 84% от общего объема инвестиций в отрасли. Объем контрактов, заключенных по виду деятельности «Строительство» и предполагающих государственное финансирование (включая работы по проектированию) в 2018 году составил около 6 трлн. руб. или 70% от общего объема стоимости работ, выполненных по виду деятельности «Строительство».
Цель — улучшение жилищных условий и создание комфортной городской среды. Указом Президента Российской Федерации от 7 мая 2018 г. № 204 «О национальных целях и стратегических задачах развития Российской Федерации на период до 2024 года» (далее — Указ № 204) в части развития жилищной сферы Правительству Российской Федерации поручено обеспечить улучшение жилищных условий не менее 5 млн. семей ежегодно.
| № п/п | Наименование | 2018 | 2022 | 2024 | 2030 |
1 | Обеспеченность населения жильем, кв. м на чел. | 25,8 | 26 | 28–30 | >30 |
2 | Средний уровень процентной ставки по ипотечному кредиту, % | 9,56 | 8,4 | 7,9 | 6,9 |
3 | Количество предоставленных ипотечных кредитов, млн. шт. | 1,47 | 1,77 | 2,26 | 2,26 |
3.1 | Объем выдачи ипотечных кредитов на приобретение жилья на первичном рынке (под залог прав по ДДУ), млн. шт. | 0,37 | 0,78 | 1,10 | 1,10 |
4 | Объем выданных ипотечных кредитов, трлн. руб. | 3,01 | 4,33 | 6,22 | 6,22 |
5 | Количество заключаемых договоров участия в долевом строительстве, тыс. шт. | 660 | 699 | 1 014 | 1 014 |
5.1 | по счетам эскроу, тыс. штук в год | - | 664 | 1 014 | 1 014 |
5.2 | без счетов эскроу, тыс. штук в год | - | 35 | 0 | 0 |
6 | Объем строительства многоквартирных жилых домов, профинансированный за счет ипотечного кредитования в год, млн. кв. м | 19,0 | 40,9 | 53,0 | 53,0 |
7 | Увеличение объема жилищного строительства не менее чем до 120 млн. кв. м в год, млн. кв. м | 75,7 | 104 | 120 | 120 |
7.1 | Объем ввода в многоквартирных жилых домах, млн. кв. м | 43,2 | 68,3 | 80,0 | 80,0 |
7.2 | Объем ввода жилья, построенного населением, млн. кв. м | 32,4 | 35,7 | 40,0 | 40,0 |
8 | Объем многоквартирного жилья в стадии строительства, млн. кв. м | 127,5 | 151 | 168 | 168 |
9 | Площадь земельных участков, вовлеченных в оборот в целях жилищного строительства, тыс. га | н.д. | 41,4 | 50,3 | 50,3 |
10 | Площадь земельных участков, вовлеченных в оборот АО «ДОМ.РФ», тыс. га | 3,8 | 3,7 | 4,0 | 4,0 |
11 | Средняя стоимость 1 кв. м модельного жилья на первичном рынке, тыс. рублей | 59,0 | 87,8 | 88 | 88 |
12 | Актуализированы действующие нормативно-технические документы для внедрения передовых технологий и установления ограничений на использование устаревших технологий в проектировании и строительстве, ед. | 86 | 92 | 104 | - |
13 | Внедрены новые нормативно-технические документы в строительстве для осуществления поэтапного отказа от использования устаревших технологий в проектировании и строительстве, ед. | 47 | 40 | 28 | |
14 | Срок получения разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию, рабочих дней | 7 | 5 | 5 | 5 |
15 | Срок проведения экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий для объектов жилищного строительства, дней | 45 | 30 | 30 | 30 |
16 | Количество процедур (услуг), включенных в исчерпывающий перечень административных процедур в сфере жилищного строительства, не более ед. | 96 | 82 | 82 | 82 |
16.1 | в т.ч. предоставляемых в электронном виде, ед. | - | 57 | 82 | 82 |
17 | Доля городов с благоприятной городской средой, % | - | 45 | 60 | 70 |
1. Создание условий для увеличения объемов жилищного строительства до 120 млн. кв. м начиная с 2024 года с учетом перехода на механизм проектного финансирования жилищного строительства с использованием счетов эскроу. Ключевым вызовом является обеспечение сбалансированного развития рынка жилья в условиях сформированного спроса на современное и комфортное жилье (рост спроса). Для этого требуется увеличение объемов строительства (увеличение предложения) темпами, обеспечивающими отсутствие рисков формирования «пузыря» на рынке жилья. Должны быть созданы условия не только для роста многоквартирного жилищного строительства в востребованных ценовых сегментах, но и для реализации семьями возможности улучшить жилищные условия путем строительства индивидуального жилья.
2. Переход от «строительства квадратных метров» к формированию современной комфортной городской среды. Новое строительство и реконструкция застроенных территорий может осуществляться в соответствии с современными методическими документами, например, «Стандартом комплексного развития территорий», который должен стимулировать эффективное использование земельных ресурсов путем создания компактной и разнообразной застройки, развития улично-дорожной сети и повышения качества общественных пространств.
3. Обеспечение доступности покупки жилья с помощью собственных и заемных средств для более чем 50% российских семей. Со стороны спроса ключевым вызовом является обеспечение достаточного объема платежеспособного спроса. Ключевым рыночным инструментом улучшения жилищных условий является ипотека, с помощью которой осуществляется более 50% сделок с жильем в новостройках. Снижение ставок к 2024 году до уровня менее 8%, как это предусмотрено Указом № 204, обеспечит необходимый объем платежеспособного спроса на строящееся жилье.
Для обеспечения такого снижения ставок с текущего уровня (10,5% мае в 2019 г.) требуется не только реализация базового макроэкономического сценария, но и наличие надежного инструмента привлечения долгосрочного фондирования для банков, поскольку при выдаче ипотечных кредитов российские банки сталкиваются со значительным процентным риском: средний срок привлечения банками средств для фондирования ипотеки существенно короче средних сроков выдаваемых кредитов.
Механизм ипотечных облигаций с поручительством АО «ДОМ.РФ» создан и востребован ведущими банками. Необходимо повышение ликвидности и инвестиционной привлекательности рынка ипотечных ценных бумаг. Для этого необходима последовательная реализация плана мероприятий, предусматривающего обеспечение кредитного качества и снижение риска, обеспечение ликвидности и развитие диверсифицированной базы инвесторов (пенсионные фонды, страховые компании, включение в торговые портфели банков, РЕПО с Федеральным казначейством), повышение инвестиционной привлекательности ипотечных облигаций.
Реализация такого рода мероприятий позволит перераспределить часть ипотечного долга от банков к институциональным инвесторам, защищенным от процентного риска, и привлечь на рынок ипотеки около 6 трлн. руб., снизить ставки по ипотеке на 1–1,5 п.п., привлечь к ипотечному кредитованию средние региональные банки.
4. Комплексная модернизация производственной базы строительной отрасли с целью обеспечения возможности строительства жилья в соответствии утвержденными характеристиками «стандартного жилья». Ключевым фактором повышения спроса на панельное домостроение может стать модернизация производства. Внедрение современных технологических линий позволяет строить жилье, соответствующее современным требованиям населения по качеству и разнообразию. Условиями увеличения масштабов проведения модернизации панельного и блочного домостроения могут стать:
введение новых требований к строительству типовых проектов панельных домов и запрет использования устаревших серий;
создание условий для долгосрочного спроса на продукцию обновленных предприятий (например, возможность участия в программах реновации, программах замещения ветхого и аварийного жилья, строительства жилья для отдельных категорий населения);
размещение ДСК вблизи основных рынков сбыта с целью минимизации издержек и конечной стоимости панелей (либо субсидирование транспортных издержек застройщиков или транспортных компаний при доставке продукции на отдаленные рынки сбыта, например на Дальний Восток);
принятие регуляторных стимулов для увеличения инвестиций в обновление основных фондов ДСК (например, снижение пошлин на импорт оборудования, разработка госпрограмм кредитования модернизации индустриального домостроения, предоставление льгот застройщикам, модернизировавшим производство).
5. Развитие и стандартизация индивидуального жилищного строительства. Строительство ИЖС является возможным решением для городов, в которых отсутствует дефицит земельных ресурсов. Ежегодные объемы строительства индивидуального жилья вырастут с текущих 30–32 млн. кв. м (25 млн. кв. м без учета вводов по «дачной амнистии») до 40-50 млн. кв. м. Для исключения риска недостижения целевых объемов строительства индивидуальных домов необходимы меры поддержки платежеспособного спроса, прежде всего формирование рынка ипотеки для приобретения или строительства индивидуальных домов, а также земельного банка участков, подготовленных в градостроительном и инженерном отношении в каждом субъекте Российской Федерации в совокупности с систематизированными мерами поддержки.
В настоящее время такие ипотечные кредиты практически не предоставляются по причине недостаточной ликвидности объектов залога. Реализация программы по созданию рынка стандартного индивидуального жилья, обеспеченного транспортной и инженерной инфраструктурой, сформирует дополнительный спрос на более 150 тыс. домов ежегодно (дополнительный объем строительства 15–18 млн. кв. м).
Еще одним из направлений развития строительства индивидуального и малоэтажного жилья выступает деревянное домостроение. В рамках федерального проекта «Жилье» предусмотрена задача по расширению практики деревянного индивидуального и малоэтажного домостроения в пилотных регионах (Архангельская, Иркутская, Кировская области, Забайкальский край и Республика Коми). В качестве механизма стимулирования спроса на деревянное домостроение выступает субсидирование на 5 п.п. ставки кредитования по займам, выданным на покупку деревянных домов заводского изготовления. Изначально мера распространялась только на кредиты, выданные в 2018 году, но позднее по инициативе Минпромторга России была распространена на займы 2019 и 2020 годов.
По данным Минпромторга России, на 2019 год в пилотных регионах суммарно запланировано строительство 730,4 тыс. кв. м жилых деревянных строений, за первые пять месяцев 2019 года показатель выполнен на 27%). Кроме того, в рамках государственной программы «Комплексное развитие сельских территорий» с 2020 по 2025 годы предусмотрено обеспечение ввода не менее 189,67 тыс. кв. м деревянных жилых помещений.
6. Формирование арендного фонда коммерческого, корпоративного и социального использования. Арендное жилье является важным элементом жилищного рынка и позволяет удовлетворять жилищные потребности на определенных стадиях жизненного цикла (например, для молодых семей, специалистов, семей, не имеющих достаточно средств для выплаты первоначального взноса, также решает задачи обеспечения служебным жильем и др.). Сейчас в России доля цивилизованного арендного фонда ничтожно мала, в то время как спрос на строительство такого формата арендного жилья уже сформирован.
- Развитие этого сегмента рынка будет обеспечено в рамках дорожной карты, предусматривающей формирование особого вида инвестиционных фондов арендной недвижимости и установление особенностей их регулирования для повышения привлекательности для частных и институциональных инвесторов. В целях развития цивилизованного рынка арендного жилья в собственности физических лиц будет реализован комплексный подход, предусматривающий создание информационной системы учета договоров аренды, систему стимулов, в том числе налоговых, для использования ее гражданами.
7. Повышение эффективности использования земельных ресурсов, вовлечение в жилищное строительство неэффективно используемых земельных участков в федеральной и муниципальной собственности. Для достижения целевых ориентиров по объемам жилищного строительства требуется своевременно (за 2-3 года) обеспечивать адекватное предложение земельных участков и осуществлять их подготовку в целях жилищного строительства. Механизм вовлечения неэффективно используемых земельных участков, находящихся в федеральной собственности, уже создан, требуется его масштабирование. Дополнительно требуется проведение масштабной инвентаризации земельных ресурсов.
- С учетом длительности строительного цикла (2–3 года) необходимо осуществлять мониторинг показателей выдачи разрешений на строительство и начала строительных работ. Сбор данных в точках их формирования, в том числе через интеграцию с государственными и муниципальными информационными системами территориального планирования (ФГИС ТП), обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД), реестрами заключений экспертизы проектной документации и инженерных изысканий (ЕГРЗ), кадастра и регистрации прав (ЕГРН) с последующей пообъектной привязкой, позволит минимизировать риски недостоверности и агрегировать данные для широкого спектра аналитических задач в различных комбинациях.
- С целью обеспечения потенциальных инвесторов актуальными данными о земельных участках будет создан единый информационный ресурс, содержащий сведения о свободных и неэффективно используемых земельных участках под жилую застройку, находящихся в муниципальной собственности, собственности субъекта Российской Федерации, федеральной собственности и государственная собственность на которые не разграничена.
8. Синхронизация территориального и градостроительного планирования с инвестиционными программами естественных монополий. В целях стимулирования жилищного строительства и достижения установленных значений показателя по вводу жилья будет проработан вопрос увеличения объема бюджетных средств, выделяемых для стимулирования программ жилищного строительства в части финансирования строительства инженерно-транспортной и социальной инфраструктур, а также вопрос разработки отдельной программы комплексного развития инженерной инфраструктуры. Планирование развития территорий будет увязано с планированием деятельности ресурсоснабжающих организаций.
9. Совершенствование механизмов финансирования жилищного строительства. С 1 июля 2019 года все проекты (кроме соответствующих критериям готовности, утвержденных Правительством Российской Федерации) перешли на проектное финансирование, предусматривающее привлечение средств граждан в строительство многоквартирных домов только с использованием счетов эскроу. Средства на счетах эскроу станут основным источником фондирования проектного финансирования и практически полностью покроют потребность банков в ликвидности.
С целью обеспечения перевода действующих проектов жилищного строительства на проектное финансирование предусматривается создание с участием АО «ДОМ.РФ» специализированной кредитной организации (уполномоченного банка в сфере жилищного строительства) для финансирования строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. Одной из главных задач уполномоченного банка будет обеспечение перевода портфеля строящегося жилья на проектное финансирование. Второй функцией уполномоченного банка станет банковское сопровождение и контроль целевого использования средств в рамках достройки проблемных объектов с участием Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства.
Дополнительно на уполномоченный банк в сфере жилищного строительства могут быть возложены функции по размещению средств фондов капитального ремонта, банковскому сопровождению реализации программ этих фондов, а также сопровождению всех строительных проектов, реализуемых за счет средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации.