Утративший силу
5.1. Основная цель настоящего Стандарта – установление общих принципов объективной, независимой и всесторонней оценки готовности объектов капитального строительства к эксплуатации, а также упорядочение процедур приемки объектов капитального строительства в эксплуатацию, приёмки-передачи необходимой документации, связанной с эксплуатацией объектов и передачи объектов на обслуживание.
5.2. Настоящий Стандарт устанавливает типовой порядок выполнения основных процедур приёмки в эксплуатацию объектов капитального строительства при:
5.3. Процесс приемки объектов капитального строительства в эксплуатацию Управляющими компаниями делится на следующие этапы:
5.4. При нестандартных или форс-мажорных ситуациях порядок действий (в том числе возможность отклонения от требований настоящего Стандарта) вырабатывается на совместном совещании Инвестора, Застройщика, УК единогласным решением. По результатам совместного совещания принимается решение о внесении изменений в настоящий Стандарт.
5.5. Все уведомления и документы между участниками процесса по п.6 направляются посредством СЭД, если иное не оговорено специально. При отсутствии СЭД (или перерыве в работе более 3-х часов) у кого-либо из участников процесса уведомления и документы направляются на бумажном носителе нарочно, почтой, факсимильной связью, электронной почтой или любым другим доступным способом, позволяющим получать уведомление о доставке.
5.6. Управление документацией происходит в соответствие с требованиями, установленными в СТО СМК 82.19.13 Управление документацией. Общие положения
5.7. Заключение договоров происходит в соответствие с требованиями, установленными СТО СМК 82.19.13 Управление договорами
6.1.1. Инвестор принимает решение эксплуатировать законченный строительством объект способом управления - Управляющей компанией.
6.1.2. Инвестор заранее, не менее чем за 3 (три) месяца до планируемой даты приемки объекта в эксплуатацию, производит выбор Управляющей (эксплуатационной) компании и подписывает с ней договор на оказание услуг по приемке объекта капитального строительства в эксплуатацию.
6.1.3. Инвестор, по факту подписания договора, но не менее чем за 3 (три) месяца до планируемой даты приемки объекта в эксплуатацию, уведомляет Застройщика о выборе Управляющей (эксплуатационной) компании.
6.1.4. УК в течение 5 (пяти) дней по факту подписания договора на оказание услуг по приемке объекта капитального строительства в эксплуатацию формирует команду специалистов для участия в Приемочной комиссии и назначает ответственного УК. Порядок формирования команды специалистов УК для участия в приемочной комиссии описан в Приложении А.
6.1.5. По факту формирования команды специалистов для участия в Приемочной комиссии УК, в течение рабочего дня, уведомляет Инвестора. В уведомлении указывается ответственный УК и команда специалистов для участия в Приемочной комиссии.
6.1.6. Инвестор дает право представлять его интересы в Приемочной комиссии представителю УК, о чем в течение рабочего дня уведомляет УК. Отказ Инвестора в назначении своим представителем ответственного УК возможен в случае расторжения договора на оказание услуг по приемке объекта капитального строительства в эксплуатацию. Замена ответственного УК возможна только при согласовании Инвестора и УК.
6.1.7. Инвестор, в течение 2 (двух) дней по факту назначения ответственного УК представителем Инвестора, уведомляет Застройщика. В уведомлении указывается ответственный УК и команда специалистов для участия в приемочной комиссии.
6.1.8. Застройщик, в течение 2 (двух) дней по факту получения уведомления Инвестора о назначении ответственного УК, уведомляет УК о назначении ответственного Застройщика. В уведомлении указывается ответственный Застройщика и команда специалистов Застройщика для участия в Приемочной комиссии.
6.1.9. Ответственный УК и ответственный Застройщика обмениваются контактной информацией и представляют друг другу команды специалистов (по необходимости и в разумные сроки).
6.2.1.Ответственный Застройщика не менее чем за 45 (сорок пять) дней до планируемой даты приемки объекта в эксплуатацию направляет ответственному УК график подготовки к приемке объекта. В графике указываются время и место проведения осмотров отдельных элементов инженерных систем и конструкций объекта, даты передачи технической и проектной документации, планируемая дата приемки объекта в эксплуатацию. Начало мероприятий по подготовке к приемке объекта в эксплуатацию планируется не позже чем за 30 (тридцать) дней до планируемой даты приемки.
6.2.1.1. Ответственный УК согласовывает график подготовки к приемке объекта в течение 2 (двух) дней или дает аргументированный отказ. Отсутствие визы ответственного УК означает согласие. При согласовании графика ответственный УК выдает ответственному Застройщика требования к составу и количеству технической документации (в зависимости от объекта).
6.2.1.2. Корректировка графика ответственным Застройщика проводится в течение 5 (пяти) дней. Повторное согласование проводится по п.6.2.1.1.
6.2.1.3. Мероприятия по подготовке к приемке объекта в эксплуатацию начинаются только при наличии согласованного графика.
6.2.1.4. Корректировка графика подготовки к приемке объекта (по инициативе ответственного УК или ответственного Застройщика) возможна в процессе проведения мероприятий по подготовке к приемке объекта в эксплуатацию, но не более одного раза по каждому мероприятию и не менее чем за 2 (два) дня до его (мероприятия) начала с рассылкой уведомлений заинтересованным сторонам. Рассылку уведомлений производит инициатор корректировок. Корректировка проводится только по согласованию ответственных Застройщика и УК.
6.2.1.5. Все изменения в график подготовки к приемке объекта вносятся ответственным Застройщика в день их согласования.
6.2.2. Осмотры отдельных элементов инженерных систем и конструкций объекта проводятся согласно графика подготовки к приемке объекта специалистами команды ответственного УК и ответственного Застройщика.
6.2.2.1. В ходе осмотров инженерных систем производится проверка работы инженерных систем объекта, пробные пуски оборудования и комплексные испытания (по необходимости) оборудования. Комплексные испытания оборудования проводятся по методике соответствующих СНиП, ГОСТ, СТО а также выдаваемых технических условий Подрядчику СМР.
6.2.2.2. Пробные пуски оборудования и комплексные испытания (по необходимости) оборудования проводятся представителями Подрядчика СМР в присутствии специалистов команд ответственного УК и ответственного Застройщика. По результатам комплексных испытаний составляются акты по форме соответствующих СНиП, СТО (или по форме Застройщика) с обязательным визированием актов ответственным УК.
6.2.2.3. В ходе осмотров отдельных элементов конструкций объекта проверяется соответствие их заявленным эксплуатационным характеристикам включая отделочные работы.
6.2.2.4. Результаты осмотров фиксируются в Перечне замечаний (Приложение Б). Перечень замечаний ведется в электронном виде ответственным УК. Замечания по результатам осмотра заносятся в Перечень замечаний в течение 2 (двух) дней с момента его проведения и направляются ответственному Застройщика (по согласованию другим заинтересованным лицам). Перечень замечаний в дальнейшем используется для работы Приемочной комиссии.
6.2.3. Передача технической и проектной документации осуществляется согласно графика подготовки к приемке объекта ответственным Застройщика ответственному УК. Передача проектной документации планируется не менее чем за 5 (пять) дней до начала осмотров отдельных элементов инженерных систем и конструкций объекта. Передача технической документации планируется не менее чем за 15 (пятнадцать) дней до планируемой сдачи объекта в эксплуатацию.
6.2.3.1. При наличии договорных отношений Застройщика, Инвестора и УК с одним Архивом, передача технической и проектной документации от Застройщика в УК осуществляется через Архив. В иных случаях техническая и проектная документация передается непосредственно ответственным Застройщика ответственному УК. Отличие процессов при наличии или отсутствии Архива заключается в физической передаче технической и проектной документации ответственными лицами (далее по тексту отличия не фиксируются)
6.2.3.2. Факт передачи технической и проектной документации фиксируется Передаточным актом (Приложение В), который подписывается ответственным Застройщика и ответственным УК в электронном виде (при наличии технической возможности) и на бумажном носителе.
6.2.3.3. Комплект технической документации, необходимый для заключения договоров снабжения объекта коммунальными ресурсами (тепло, водо, газо, электроснабжение и водоотведение), передается ответственным Застройщика ответственному УК на бумажных носителях в отдельных папках (файлах) по категориям (согласно Приложения Г). Документы передаются в виде простых копий, по требованию ответственного УК в виде оригиналов (требование выдается за 5 (пять) дней до начала передачи технической документации по графику).
6.2.3.4. Паспорт на эксплуатацию объекта передается в электронном виде, копия на бумажных носителях в отдельной папке (файле) ответственным Застройщика ответственному УК.
6.2.3.5. Паспорта на квартиры передаются на бумажных носителях (оригинал) и в электронном виде (копия) в отдельных папках (файлах) по каждой квартире ответственным Застройщика ответственному УК.
6.2.3.6. Отсутствие или некомплектность проектной и технической документации отмечается в Перечне замечаний в течение 2 (двух) дней с планируемой даты их передачи по графику.
6.2.4. Не менее чем за 5 (пять) дней до планируемой сдачи в эксплуатацию объект переводится Застройщиком на снабжение коммунальными ресурсами по постоянной схеме. В зависимости от проекта объект подключается к внешним источникам снабжения коммунальными ресурсами (сетевым компаниям) или собственным источникам снабжения коммунальными ресурсами. Факт подключения объекта к внешним или собственным источникам снабжения коммунальными ресурсами фиксируется соответствующими актами установленного образца (энергоснабжающими, сетевыми и др. компаниями). Технологические операции по подключению объекта к внешним или собственным источникам снабжения коммунальными ресурсами проводятся в присутствии специалиста команды ответственного УК.
6.2.5. Не менее чем за 5 (пять) дней до планируемой сдачи в эксплуатацию Застройщик производит запуск в работу систем диспетчерской связи и управления, пожаротушения и дымоудаления, лифтов, эскалаторов и других систем жизнеобеспечения объекта. На момент запуска должны быть получены все разрешительные документы (в том числе государственных надзорных органов). Технологические операции по запуску в работу систем проводятся в присутствии специалиста команды ответственного УК.
6.2.6. По окончании подготовки к приемке объекта в эксплуатацию (согласно графика) ответственный УК, в течение 2 (двух) дней, направляет Перечень замечаний ответственному Застройщика и Инвестору (в качестве отчета о проведенной подготовке)
6.2.7. По окончании подготовки к приемке объекта в эксплуатацию, ответственный Застройщика принимает решение о начале работы Приемочной комиссии, о чем уведомляет Инвестора и ответственного УК. В уведомлении ответственный Застройщика указывает дату и время работы Приемочной комиссии. Рассылка уведомления производится не менее чем за 2 (два) дня до планируемой даты и не менее чем за 5 (пять) дней до внеплановой даты приемки объекта в эксплуатацию.
6.2.8. Если дата приемки объекта в эксплуатацию откладывается (переносится по п.6.3.) более чем на 30 (тридцать) дней, Застройщик согласовывает с Инвестором новую планируемую дату приемки. Инвестор подписывает с УК дополнительное соглашение к договору на оказание услуг по приемке объекта капитального строительства в эксплуатацию для проведения дополнительных мероприятий по подготовке к приемке объекта в эксплуатацию, о чем по факту незамедлительно уведомляется ответственный УК.