Документ [ /32/4/29/ ]: СТО СМК 71.12.12 Приемка объектов капитального строительства в эксплуатацию

СТО 71.12.12 Приемка объектов капитального строительства в эксплуатацию

ВВЕДЕН ВПЕРВЫЕ

Дата введения в действие: «23» октября 2009 г.
на основании Решения от 21.10.2011 г. и Решения УКТ

1. НАЗНАЧЕНИЕ И ОБЛАСТЬ ПРИМЕНЕНИЯ

1.1. Настоящий Стандарт устанавливает порядок приемки объектов капитального строительства в эксплуатацию Управляющими компаниями от Инвестора.

1.2. Требования данного Стандарта обязательны для применения руководителями и специалистами УК, РДЦ, ГПО, Инвестора, Застройщика, а также организаций состоящих с ними в договорных отношениях (на основании договора), участвующими в процессе приемки объектов капитального строительства в эксплуатацию, действующими в рамках своих полномочий, по п.6

2. НОРМАТИВНЫЕ ССЫЛКИ

2.1. Стандарт разработан с учетом требований и рекомендаций следующих нормативных документов:

- Гражданский кодекс Российской Федерации.

- Градостроительный кодекс Российской Федерации.

- Жилищный кодекс Российской Федерации.

- Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда. Утверждены постановлением Госстроя России от 27.09.2003 г. №170.

- Постановление Правительства РФ от 13 августа 2006 г., №491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме».

- Положение об организации предоставления жилищно-коммунальных услуг на территории города Челябинска; Утверждено решением Челябинской городской думы от 25.10.2005 г. №7/8.

- СНиП 3.01.04-87 «Приёмка в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения».

- СТО СМК 66.21.10 Общий порядок устранения несоответствий и претензий по качеству жилых помещений объектов капитального строительства

- СТО СМК 82.19.13 Управление документацией. Общие положения

- СТО СМК 70.22.11 "Стандартизация. Порядок создания, управления и применения стандартов"

- СТО СМК 82.19.13 Управление договорами

- СТД СМК 102-2009 «Договор управления многоквартирным домом»

2.2. При исключении из числа действующих документов, на которые дается ссылка в настоящем Стандарте, следует руководствоваться нормами, введенными взамен исключенных.

3. ТЕРМИНЫ, ОПРЕДЕЛЕНИЯ И СОКРАЩЕНИЯ

3.1. Термины и определения:

3.1.1. Архив: Специализированная организация, структурное подразделение организации по хранению документов, баз данных.

3.1.2. Встроенные, встроено-пристроенные и пристроенные помещения: Помещения учреждений и предприятий, входящие в структуру здания производственного и непроизводственного назначения.

3.1.3. Генподрядная организация: Организация, выполняющая функции генерального подрядчика Управляющей компании.

3.1.4. Жилое здание: Обособленный объект недвижимого имущества, состоящий из жилых помещений, нежилых встроенных и пристроенных помещений, а также прилегающей к нему территории и объектов инфраструктуры.

3.1.5. Жилые помещения (квартиры): Помещения, предназначенные для проживания граждан, ограниченные ограждающими конструкции в соответствии с проектом и, имеющие необходимое для нормальной эксплуатации инженерное и другое оборудование.

3.1.6. Застройщик: Физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему или взятом в аренду земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для строительства, реконструкции, капитального ремонта.

3.1.7. Законченный строительством объект: Комплекс зданий и сооружений, отдельное здание или сооружение или его автономная часть в составе, допускающем возможность ее самостоятельной эксплуатации, на котором выполнены и приняты в соответствии с требованиями нормативных документов все предусмотренные договором подряда строительно-монтажные работы.

3.1.8. Здание: Строительная система, состоящая из несущих и ограждающих или совмещенных (несущих и ограждающих) конструкций, образующих наземный замкнутый объем, предназначенный для проживания или пребывания людей в зависимости от функционального назначения и для выполнения различного вида производственных процессов.

3.1.9. Инвестор: Юридическое или физическое лицо, осуществляющее от своего имени или группы юридических (физических) лиц-вкладчиков вложение собственных, заемных или привлеченных средств в форме инвестиций на строительство объекта.

3.1.10. Качество: Степень соответствия присущих характеристик требованиям.

3.1.11. Объект капитального строительства: Впервые возводимое или реконструируемое, не относящееся к временным сооружениям здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, и на ПД которых получено положительное заключение государственной экспертизы.

3.1.12. Подрядчик СМР: Юридическое, физическое лицо или уполномоченное руководством подразделение комплексной организации, выполняющее строительно-монтажные работы на Объекте по договору подряда.

3.1.13. Подрядная организация: Организация, непосредственно выполняющая работы по техническому обслуживанию, ремонту и санитарному содержанию инженерных систем и зданий в целом.

3.1.14. Приемочная комиссия: Временный коллегиальный орган специалистов, устанавливающий и документально подтверждающий готовность законченного строительством объекта к эксплуатации и использованию его по назначению.

3.1.15. Приемка в эксплуатацию: Юридическое действие, в результате которого подтверждается готовность законченного строительством и принятого объекта к использованию по назначению.

3.1.16. Управляющая компания: Организация, выполняющая функции управления жилым зданием в процессе его эксплуатации.

3.1.17. Эксплуатационная компания: Организация, производящая техническое обслуживание и эксплуатацию объекта капитального строительства.

3.2. Сокращения:

ВРУ – вводно-распределительное устройство

ГВС – горячее водоснабжение

ПО – подрядная организация

ПД – проектная документация

РДЦ – расчетно-диспетчерский центр

СЭД – система электронного документооборота “Lotus Notes”

СТО – стандарт организации

СМК – система менеджмента качества

СМР – строительно-монтажные работы

ТУ – технические условия

УК – управляющая компания

ХВС – холодное водоснабжение

4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ

4.1. Ответственность за соблюдение требований, установленных данным Стандартом, несут участники процесса согласно п.1.2.

4.2. Контроль над соблюдением требований данного Стандарта осуществляют руководители УК, РДЦ, ГПО, Инвестора, Застройщика.

5. ОСНОВНЫЕ НОРМАТИВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

5.1. Основная цель настоящего Стандарта – установление общих принципов объективной, независимой и всесторонней оценки готовности объектов капитального строительства к эксплуатации, а также упорядочение процедур приемки объектов капитального строительства в эксплуатацию, приёмки-передачи необходимой документации, связанной с эксплуатацией объектов и передачи объектов на обслуживание.

5.2. Настоящий Стандарт устанавливает типовой порядок выполнения основных процедур приёмки в эксплуатацию объектов капитального строительства при:

а) приёмо-передаче зданий, инженерной инфраструктуры зданий и объектов их благоустройства;

б) приёмо-передаче жилых помещений (квартир);

в) приёмо-передаче встроенных, встроено-пристроенных и пристроенных помещений.

5.3. Процесс приемки объектов капитального строительства в эксплуатацию Управляющими компаниями делится на следующие этапы:

а) Намерение (желание) Инвестора передать объект в эксплуатацию.

б) Подготовка к приемке объекта в эксплуатацию

в) Приемка объекта в эксплуатацию (работа Приемочной комиссии)

г) Передача объекта на обслуживание.

5.4. При нестандартных или форс-мажорных ситуациях порядок действий (в том числе возможность отклонения от требований настоящего Стандарта) вырабатывается на совместном совещании Инвестора, Застройщика, УК единогласным решением. По результатам совместного совещания принимается решение о внесении изменений в настоящий Стандарт.

5.5. Все уведомления и документы между участниками процесса по п.6 направляются посредством СЭД, если иное не оговорено специально. При отсутствии СЭД (или перерыве в работе более 3-х часов) у кого-либо из участников процесса уведомления и документы направляются на бумажном носителе нарочно, почтой, факсимильной связью, электронной почтой или любым другим доступным способом, позволяющим получать уведомление о доставке.

5.6. Управление документацией происходит в соответствие с требованиями, установленными в СТО СМК 82.19.13 Управление документацией. Общие положения

5.7. Заключение договоров происходит в соответствие с требованиями, установленными СТО СМК 82.19.13 Управление договорами

6. ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА

6.1. Намерение (желание) Инвестора передать объект в эксплуатацию.

6.1.1. Инвестор принимает решение эксплуатировать законченный строительством объект способом управления - Управляющей компанией.

6.1.2. Инвестор заранее, не менее чем за 3 (три) месяца до планируемой даты приемки объекта в эксплуатацию, производит выбор Управляющей (эксплуатационной) компании и подписывает с ней договор на оказание услуг по приемке объекта капитального строительства в эксплуатацию.

6.1.3. Инвестор, по факту подписания договора, но не менее чем за 3 (три) месяца до планируемой даты приемки объекта в эксплуатацию, уведомляет Застройщика о выборе Управляющей (эксплуатационной) компании.

6.1.4. УК в течение 5 (пяти) дней по факту подписания договора на оказание услуг по приемке объекта капитального строительства в эксплуатацию формирует команду специалистов для участия в Приемочной комиссии и назначает ответственного УК. Порядок формирования команды специалистов УК для участия в приемочной комиссии описан в Приложении А.

6.1.5. По факту формирования команды специалистов для участия в Приемочной комиссии УК, в течение рабочего дня, уведомляет Инвестора. В уведомлении указывается ответственный УК и команда специалистов для участия в Приемочной комиссии.

6.1.6. Инвестор дает право представлять его интересы в Приемочной комиссии представителю УК, о чем в течение рабочего дня уведомляет УК. Отказ Инвестора в назначении своим представителем ответственного УК возможен в случае расторжения договора на оказание услуг по приемке объекта капитального строительства в эксплуатацию. Замена ответственного УК возможна только при согласовании Инвестора и УК.

6.1.7. Инвестор, в течение 2 (двух) дней по факту назначения ответственного УК представителем Инвестора, уведомляет Застройщика. В уведомлении указывается ответственный УК и команда специалистов для участия в приемочной комиссии.

6.1.8. Застройщик, в течение 2 (двух) дней по факту получения уведомления Инвестора о назначении ответственного УК, уведомляет УК о назначении ответственного Застройщика. В уведомлении указывается ответственный Застройщика и команда специалистов Застройщика для участия в Приемочной комиссии.

6.1.9. Ответственный УК и ответственный Застройщика обмениваются контактной информацией и представляют друг другу команды специалистов (по необходимости и в разумные сроки).

6.2. Подготовка к приемке объекта в эксплуатацию

6.2.1.Ответственный Застройщика не менее чем за 45 (сорок пять) дней до планируемой даты приемки объекта в эксплуатацию направляет ответственному УК график подготовки к приемке объекта. В графике указываются время и место проведения осмотров отдельных элементов инженерных систем и конструкций объекта, даты передачи технической и проектной документации, планируемая дата приемки объекта в эксплуатацию. Начало мероприятий по подготовке к приемке объекта в эксплуатацию планируется не позже чем за 30 (тридцать) дней до планируемой даты приемки.

6.2.1.1. Ответственный УК согласовывает график подготовки к приемке объекта в течение 2 (двух) дней или дает аргументированный отказ. Отсутствие визы ответственного УК означает согласие. При согласовании графика ответственный УК выдает ответственному Застройщика требования к составу и количеству технической документации (в зависимости от объекта).

6.2.1.2. Корректировка графика ответственным Застройщика проводится в течение 5 (пяти) дней. Повторное согласование проводится по п.6.2.1.1.

6.2.1.3. Мероприятия по подготовке к приемке объекта в эксплуатацию начинаются только при наличии согласованного графика.

6.2.1.4. Корректировка графика подготовки к приемке объекта (по инициативе ответственного УК или ответственного Застройщика) возможна в процессе проведения мероприятий по подготовке к приемке объекта в эксплуатацию, но не более одного раза по каждому мероприятию и не менее чем за 2 (два) дня до его (мероприятия) начала с рассылкой уведомлений заинтересованным сторонам. Рассылку уведомлений производит инициатор корректировок. Корректировка проводится только по согласованию ответственных Застройщика и УК.

6.2.1.5. Все изменения в график подготовки к приемке объекта вносятся ответственным Застройщика в день их согласования.

6.2.2. Осмотры отдельных элементов инженерных систем и конструкций объекта проводятся согласно графика подготовки к приемке объекта специалистами команды ответственного УК и ответственного Застройщика.

6.2.2.1. В ходе осмотров инженерных систем производится проверка работы инженерных систем объекта, пробные пуски оборудования и комплексные испытания (по необходимости) оборудования. Комплексные испытания оборудования проводятся по методике соответствующих СНиП, ГОСТ, СТО а также выдаваемых технических условий Подрядчику СМР.

6.2.2.2. Пробные пуски оборудования и комплексные испытания (по необходимости) оборудования проводятся представителями Подрядчика СМР в присутствии специалистов команд ответственного УК и ответственного Застройщика. По результатам комплексных испытаний составляются акты по форме соответствующих СНиП, СТО (или по форме Застройщика) с обязательным визированием актов ответственным УК.

6.2.2.3. В ходе осмотров отдельных элементов конструкций объекта проверяется соответствие их заявленным эксплуатационным характеристикам включая отделочные работы.

6.2.2.4. Результаты осмотров фиксируются в Перечне замечаний (Приложение Б). Перечень замечаний ведется в электронном виде ответственным УК. Замечания по результатам осмотра заносятся в Перечень замечаний в течение 2 (двух) дней с момента его проведения и направляются ответственному Застройщика (по согласованию другим заинтересованным лицам). Перечень замечаний в дальнейшем используется для работы Приемочной комиссии.

6.2.3. Передача технической и проектной документации осуществляется согласно графика подготовки к приемке объекта ответственным Застройщика ответственному УК. Передача проектной документации планируется не менее чем за 5 (пять) дней до начала осмотров отдельных элементов инженерных систем и конструкций объекта. Передача технической документации планируется не менее чем за 15 (пятнадцать) дней до планируемой сдачи объекта в эксплуатацию.

6.2.3.1. При наличии договорных отношений Застройщика, Инвестора и УК с одним Архивом, передача технической и проектной документации от Застройщика в УК осуществляется через Архив. В иных случаях техническая и проектная документация передается непосредственно ответственным Застройщика ответственному УК. Отличие процессов при наличии или отсутствии Архива заключается в физической передаче технической и проектной документации ответственными лицами (далее по тексту отличия не фиксируются)

6.2.3.2. Факт передачи технической и проектной документации фиксируется Передаточным актом (Приложение В), который подписывается ответственным Застройщика и ответственным УК в электронном виде (при наличии технической возможности) и на бумажном носителе.

6.2.3.3. Комплект технической документации, необходимый для заключения договоров снабжения объекта коммунальными ресурсами (тепло, водо, газо, электроснабжение и водоотведение), передается ответственным Застройщика ответственному УК на бумажных носителях в отдельных папках (файлах) по категориям (согласно Приложения Г). Документы передаются в виде простых копий, по требованию ответственного УК в виде оригиналов (требование выдается за 5 (пять) дней до начала передачи технической документации по графику).

6.2.3.4. Паспорт на эксплуатацию объекта передается в электронном виде, копия на бумажных носителях в отдельной папке (файле) ответственным Застройщика ответственному УК.

6.2.3.5. Паспорта на квартиры передаются на бумажных носителях (оригинал) и в электронном виде (копия) в отдельных папках (файлах) по каждой квартире ответственным Застройщика ответственному УК.

6.2.3.6. Отсутствие или некомплектность проектной и технической документации отмечается в Перечне замечаний в течение 2 (двух) дней с планируемой даты их передачи по графику.

6.2.4. Не менее чем за 5 (пять) дней до планируемой сдачи в эксплуатацию объект переводится Застройщиком на снабжение коммунальными ресурсами по постоянной схеме. В зависимости от проекта объект подключается к внешним источникам снабжения коммунальными ресурсами (сетевым компаниям) или собственным источникам снабжения коммунальными ресурсами. Факт подключения объекта к внешним или собственным источникам снабжения коммунальными ресурсами фиксируется соответствующими актами установленного образца (энергоснабжающими, сетевыми и др. компаниями). Технологические операции по подключению объекта к внешним или собственным источникам снабжения коммунальными ресурсами проводятся в присутствии специалиста команды ответственного УК.

6.2.5. Не менее чем за 5 (пять) дней до планируемой сдачи в эксплуатацию Застройщик производит запуск в работу систем диспетчерской связи и управления, пожаротушения и дымоудаления, лифтов, эскалаторов и других систем жизнеобеспечения объекта. На момент запуска должны быть получены все разрешительные документы (в том числе государственных надзорных органов). Технологические операции по запуску в работу систем проводятся в присутствии специалиста команды ответственного УК.

6.2.6. По окончании подготовки к приемке объекта в эксплуатацию (согласно графика) ответственный УК, в течение 2 (двух) дней, направляет Перечень замечаний ответственному Застройщика и Инвестору (в качестве отчета о проведенной подготовке)

6.2.7. По окончании подготовки к приемке объекта в эксплуатацию, ответственный Застройщика принимает решение о начале работы Приемочной комиссии, о чем уведомляет Инвестора и ответственного УК. В уведомлении ответственный Застройщика указывает дату и время работы Приемочной комиссии. Рассылка уведомления производится не менее чем за 2 (два) дня до планируемой даты и не менее чем за 5 (пять) дней до внеплановой даты приемки объекта в эксплуатацию.

6.2.8. Если дата приемки объекта в эксплуатацию откладывается (переносится по п.6.3.) более чем на 30 (тридцать) дней, Застройщик согласовывает с Инвестором новую планируемую дату приемки. Инвестор подписывает с УК дополнительное соглашение к договору на оказание услуг по приемке объекта капитального строительства в эксплуатацию для проведения дополнительных мероприятий по подготовке к приемке объекта в эксплуатацию, о чем по факту незамедлительно уведомляется ответственный УК.

6.2.7.1. Ответственные УК и Застройщика в течение 5 (пяти) дней с даты уведомления Инвестором согласовывают график дополнительных мероприятий по подготовке к приемке объекта в эксплуатацию (дополнительные осмотры и пр.).

6.2.7.2. Дополнительные мероприятия по подготовке к приемке объекта в эксплуатацию проводятся согласно графика с учетом требований п.6.2. настоящего Стандарта.

6.3. Приемка объекта в эксплуатацию

6.3.1. В состав Приемочной комиссии входят команды ответственных УК и Застройщика, могут входить привлеченные специалисты по инициативе ответственных УК или Застройщика (по согласию сторон), а также привлеченные специалисты по инициативе Инвестора.

6.3.2. Начало работы Приемочной комиссии инициирует ответственный Застройщика по п.6.2. настоящего Стандарта.

6.3.2.1. Дата и время начала работы Приемочной комиссии может корректироваться по инициативе ответственных Застройщика или УК не более одного раза (в исключительных случаях) с рассылкой уведомлений заинтересованным лицам (включая Инвестора и Застройщика) за 1 (один) день до планируемой даты. В уведомлении дается объяснение переноса даты приемки и назначается новая дата приемки объекта в эксплуатацию, но не менее 2 (двух) дней от ранее запланированной даты.

6.3.2.2. Перенос даты приемки объекта в эксплуатацию более одного раза осуществляется только по согласованию Инвестора и Застройщика. Новая дата приемки объекта в эксплуатацию назначается ответственным Застройщика. При переносе даты приемки соблюдаются сроки указанные в п. 6.3.2.1.

6.3.3. Время работы Приемочной комиссии определяется по факту индивидуально по каждому объекту. При работе Приемочной комиссии более одного дня ответственными Застройщика и УК согласовывается время продолжения работы приемочной комиссии на следующий (следующие) день (дни). Если время работы Приемочной комиссии, очевидно, составляет более одного дня ответственным Застройщика и УК рекомендуется заранее согласовывать период работы и время начала работы по дням (например: с 20 по 25 сентября, начало в 10-00) с обязательным уведомлением Инвестора.

6.3.4. Ответственный Застройщика обеспечивает работу Приемочной комиссии на объекте и отвечает за безопасность членов Приемочной комиссии на объекте.

6.3.4.1. Ответственный Застройщика заранее (до начала работы Приемочной комиссии) подготавливает объект:

а) обеспечивает доступ во все помещения объекта (открывает двери, ворота, технологические проемы и т.п.);

б) проверяет наличие всех коммунальных ресурсов в точках разбора;

в) проверяет готовность всех инженерных систем.

6.3.4.2. Ответственный Застройщика заранее (до начала работы Приемочной комиссии) обеспечивает безопасность объекта:

а) удаляет с объекта опасные механизмы;

б) удаляет с объекта посторонних людей (не входящих в состав Приемочной комиссии или эксплуатационных служб объекта или охраны объекта);

в) удаляет с объекта животных;

г) удаляет с объекта сети временного водо и электроснабжения.

6.3.5. При приёмке объекта в эксплуатацию Приемочная комиссия производит осмотр инженерных систем и конструкций объекта на предмет устранения замечаний выявленных при подготовке к приемке (согласно Перечня замечаний) и соответствие их заявленным эксплуатационным характеристикам, проектным решениям, а также наличие необходимого комплекта технической, проектной документации.

6.3.5.1. Устранение замечаний фиксируется ответственным УК в Перечне замечаний отметкой УСТРАНЕНО в графе Примечания.

6.3.5.2. Вновь выявленные замечания заносятся ответственным УК в Перечень замечаний.

6.3.6. Не допускается повторное проведение осмотров в рамках работы Приемочной комиссии.

6.3.7. По окончании работы Приемочной комиссии ответственный УК в течение 2 (двух) дней направляет Перечень замечаний ответственному Застройщика на согласование.

6.3.7.1. Согласование проводится в течение 2 (двух) дней.

6.3.7.2. Виза ПРОСРОЧИЛ означает ПОДПИСАЛ.

6.3.7.3. В случае отказа ответственного Застройщика, в течение 2 (двух) дней, собирается совещание (по инициативе ответственного Застройщика) в составе Инвестора, Застройщика, УК, ответственных Застройщика и УК, а также независимых привлеченных экспертов (по необходимости). На совещании принимается решение о наличии факта замечания или о продлении работы Приемочной комиссии с привлеченными экспертами для выявления фактического состояния объекта (наличия или отсутствия факта замечания). При этом дополнительный осмотр (в случае принятия такого решения) назначается на следующий день после совещания.

6.3.7.4. По факту выявления фактического состояния объекта, в течение 1 (одного) дня, в Перечень замечаний ответственным УК вносятся корректировки (при этом Перечень замечаний считается согласованным).

6.3.8. По факту согласования Перечня замечаний ответственный УК незамедлительно направляет его Инвестору и Застройщику.

6.3.9. В случае отсутствия замечаний по окончании работы Приемочной комиссии ответственным УК, в течение 2 (двух) дней, составляется Акт готовности объекта к приемке в эксплуатацию (Приложение Д) и подписывается представителем Застройщика.

6.3.10. Датой окончания работы Приемочной комиссии считается дата согласования Перечня замечаний и (или) подписания Акта готовности объекта к приемке в эксплуатацию.

6.3.11. При наличии замечаний объект не принимается в эксплуатацию. Инвестор незамедлительно направляет Застройщику требование для устранения замечаний.

6.3.11.1. Застройщик в течение 2 (двух) дней определяет дату повторной приемки. О чем незамедлительно извещается Инвестор. При этом дата повторной приемки определяется не менее чем через 10 (десять) дней с даты окончания работы Приемочной комиссии по предыдущей приемке.

6.3.11.2. Инвестор незамедлительно подписывает дополнительное соглашение к договору на оказание услуг по приемке объекта капитального строительства в эксплуатацию с УК для участия в Приемочной комиссии при повторной приемке.

6.3.11.3. По факту подписания дополнительного соглашения УК незамедлительно уведомляет Инвестора и Застройщика.

6.3.11.4. Повторная приемка объекта в эксплуатацию производится тем же составом Приемочной комиссии. Изменение состава комиссии осуществляется по согласованию заинтересованных сторон (в соответствии с договорными отношениями) по аналогии п.6.1.

6.3.12.1. Застройщик в течение 2 (двух) дней направляет Инвестору гарантийное письмо с приложением Графика устранения замечаний (Приложение Е) на бумажном носителе (копия направляется по СЭД, при наличии технической возможности).

6.3.12.2. Инвестор, в течение 1 (одного) дня, согласует График устранения замечаний, либо дает аргументированный отказ.

6.3.12.3. Корректировка Графика устранения замечаний проводится Застройщиком в течение 1 (одного) дня с момента получения отказа Инвестора, далее цикл согласования повторяется.

6.3.12.4. Если График устранения замечаний не удовлетворяет Инвестора (не согласуется Инвестором), объект не принимается в эксплуатацию, выполняются действия по п.6.3.11.

6.3.12.5. В течение 1 (одного) дня с момента согласования Графика устранения замечаний, Инвестор направляет в УК письмо с просьбой принять объект в эксплуатацию с незначительными замечаниями, с приложением копий гарантийного письма Застройщика и Графика устранения замечаний на бумажном носителе (копия направляется по СЭД, при наличии технической возможности). Инвестор берет на себя ответственность (в том числе материальную) за приемку в эксплуатацию объекта с незначительными замечаниями, включая возможные претензии, поступающие по факту замечаний. Также Инвестор берет на себя обязательство оплачивать дополнительные расходы УК по эксплуатации объекта принятого с замечаниями, если такие расходы будут связаны с замечаниями. Ответственность и обязанности Инвестор указывает в письме УК.

6.3.12.6. УК в течение 1 (одного) дня дает согласие (согласует письмо Инвестора с просьбой) принять объект в эксплуатацию с незначительными замечаниями, либо дает аргументированный отказ.

6.3.12.7. В случае отказа УК принять объект в эксплуатацию с незначительными замечаниями Инвестор, в течение 2 (двух) дней выполняет одно из следующих действий:

а) Дает УК дополнительные финансовые гарантии (банковские гарантии, залоговые гарантии и т.п.). В таком случае цикл согласование по приемке объекта УК повторяется.

б) Направляет отказ в приемке объекта с замечаниями Застройщику. В таком случае выполняются действия по п.6.3.11.

6.3.12.8. В случае согласия УК на приемку объекта с незначительными замечаниями, Инвестор незамедлительно уведомляет Застройщика о готовности принять объект в эксплуатацию с незначительными замечаниями.

6.3.13. При отсутствии замечаний Приемочной комиссии Инвестор незамедлительно направляет уведомление Застройщику о готовности принять объект в эксплуатацию и письмо в УК с просьбой принять объект в эксплуатацию (дополнительного согласования УК при этом не требуется). К уведомлению и письму прикладывается Акт готовности объекта к приемке в эксплуатацию.

6.3.14. Фактом передачи объекта в эксплуатацию считается подписание Акта приемки-передачи объекта на балансовое обслуживание (Приложение Ж) между Застройщиком и Инвестором, Инвестором и УК. Акт приемки-передачи объекта на балансовое обслуживание подписывается в течение 5 (пяти) дней с момента определения готовности объекта к приемке в эксплуатацию (принятия решения о приемке объекта в эксплуатацию) на бумажном носителе. Акт приемки-передачи объекта на балансовое обслуживание готовится Инвестором.

6.3.15. Ответственность за обслуживание объекта до передачи его в эксплуатацию УК несет Застройщик.

6.3.16. Ответственность за сохранность имущества объекта до передачи его в эксплуатацию УК несет Застройщик, после передачи ? собственник имущества (физическое или юридическое лицо обладающее имуществом на праве собственности или аренды (в зависимости от условий аренды)), включая общее имущество здания.

6.3.17 При наличие подписанного(ых) собственником(ами) помещения(й) акта(ов) прима-передачи помещения, ответственность за обслуживание объекта, сохранность общего имущества собственников до подписания акта приема-передачи объекта на балансовое обслуживание несет УК.

6.3.18 При наличие подписанного(ых) собственником(ами) помещения(й) акта(ов) прима - передачи помещения и отсутствии подписанного акта приема-передачи объекта на балансовое обслуживание между УК и Застройщиком, Управляющий УК должен обеспечить ежедневное присутствие представителя УК в офисе УК для возможности приема собственников и решения оперативных производственных вопросов.

6.3.19 При отсутствии подключения объекта на постоянную схему ресурсоснабжения Управляющий УК должен обеспечить ежедневное присутствие представителя УК в офисе УК для возможности приема собственников и решения оперативных производственных вопросов.

6.3.20 Управляющий УК (заместитель) по п.6.3.18, 6.3.19 должен также обеспечить возможность согласования в нерабочее время выполнения каких-либо работ на принимаемом на балансовое обслуживание объекте – не позднее 30 мин. с момента возникновения такой необходимости с использованием любых доступных средств связи.

6.4. Передача объекта на обслуживание

6.4.1. Для осуществления функций управления жилым зданием в процессе эксплуатации собственникам помещений (физическое или юридическое лицо обладающее помещением на праве собственности) необходимо произвести выбор УК (как правило, Инвестор после приемки законченного строительством объекта в эксплуатацию является единственным собственником помещений). Выбор УК производится общим собранием собственников помещений согласно ЖК РФ в течение 5 (пяти) дней по факту передачи объекта от Застройщика Инвестору. Организацией общего собрания занимается УК.

6.4.2. По факту выбора УК для осуществления функций управления жилым зданием в процессе эксплуатации с собственниками помещений (Инвестором) заключается договор управления многоквартирным домом (СТД СМК 102-2009).

6.4.3. Оказание услуг по управлению жилым домом для собственников помещений начинается с момента подписание протокола общего собрания о выборе УК, либо (при смене права собственности на помещение) с момента получения собственником помещения свидетельства о государственной регистрации права собственности на это помещение (допускается с момента подписания акта приема-передачи помещения от одного собственника к другому).

6.4.4. УК организует обслуживание жилого здания в течение 1 (одного) дня по факту передачи объекта в эксплуатацию. Аварийное обслуживание организуется УК незамедлительно по факту передачи объекта в эксплуатацию.

6.4.4.1. Приемка ключей от технических и специальных помещений необходимых для эксплуатации здания осуществляется ответственным специалистом ГПО (как правило, мастером участка) от ответственного специалиста Застройщика (как правило, куратора объекта, менеджера проекта).

6.4.4.2. Если в процессе приемки объекта в эксплуатацию помещения не пломбировались ответственным УК, то при передаче ключей они (помещения) визуально осматриваются (проверяется комплектность оборудования и отсутствие повреждений) и закрываются в присутствии ответственного специалиста Застройщика.

6.4.4.3. Ключи от жилых и нежилых помещений (предназначенных для передачи покупателям) передаются Инвестору, либо УК по договору на оказание дополнительных услуг для Инвестора.

6.4.5. УК в минимальные сроки организует заключение необходимых договоров на обеспечение жилого здания коммунальными ресурсами.

6.4.5.1. Заключение договоров на обеспечение жилого здания коммунальными ресурсами производится с момента передачи объекта в эксплуатацию УК.

6.4.5.2. Застройщик расторгает договора на обеспечение объекта коммунальными ресурсами по постоянной схеме с момента передачи объекта в эксплуатацию УК.

6.4.5.3. УК рекомендуется не заключать договора с ресурсоснабжающими компаниями, обеспечив передачу собственников помещений на прямые договорные отношения с ресурсоснабжающими компаниями.

6.4.5.4. Не допускается необоснованных перерывов в снабжении коммунальными ресурсами жилых зданий.

6.4.6. Оказание Инвестору дополнительных услуг по обслуживанию здания осуществляется УК на основании дополнительных соглашений к договору управления многоквартирным домом или (и) на основании договора на оказание услуг по гарантийному обслуживанию здания в процессе эксплуатации.

7. ВНЕСЕНИЕ ИЗМЕНЕНИЙ

Процедура внесения изменений в данный Стандарт производится в соответствие с СТО СМК 70.22.11 "Стандартизация. Порядок создания, управления и применения стандартов".

8. ХРАНЕНИЕ

8.1. Контрольный экземпляр Стандарта хранится в соответствие с СТО СМК 70.22.11 "Стандартизация. Порядок создания, управления и применения стандартов".

8.2. Срок действия данного Стандарта не ограничен.

9. РАССЫЛКА

Данный Стандарт рассылается в электронном виде в организации в соответствие с СТО СМК 70.22.11 "Стандартизация. Порядок создания, управления и применения стандартов".

ПРИЛОЖЕНИЯ

Приложение А. Порядок формирования команды специалистов УК для участия в приемочной комиссии

(рекомендуемое)

Порядок формирования команды специалистов УК для участия в приемочной комиссии

1. Директор УК, в течение 2 (двух) дней, по факту подписания договора на оказание услуг по приемке объекта капитального строительства в эксплуатацию (с Инвестором) дает поручение директору ГПО на формирование команды специалистов для участия в приемочной комиссии. В поручении указывается объект, дается ссылка на договор на оказание услуг по приемке объекта капитального строительства в эксплуатацию, срок формирования команды специалистов и ответственный УК (либо дается поручение назначить ответственного из штата ГПО).

2. Директор ГПО незамедлительно назначает ответственного за приемку объекта капитального строительства в эксплуатацию (по необходимости), который будет представлять интересы УК при приемке, и будет являться функциональным руководителем команды специалистов для участия в приемочной комиссии. Кандидатура ответственного ГПО согласовывается с директором УК (незамедлительно).

3. Ответственный УК формирует команду специалистов для участия в приемочной комиссии из сотрудников УК (по необходимости), ГПО, ПО (по необходимости) и привлеченных специалистов (по необходимости). Срок формирования команды не более 2 (двух) дней. Рекомендуемый состав команды:

а) Специалист по энергетике (энергетик ГПО и (или) энергетик ПО)

б) Специалист по инженерным системам водоснабжения и канализации, вентиляции (инженер ГПО и (или) инженер ПО)

в) Специалист по общестроительным работам (инженер-строитель ГПО и (или) инженер-строитель ПО)

г) Специалист по системам автоматики (инженер ГПО и (или) инженер, специалист ПО)

д) Специалист по санитарному содержанию, вывозу и хранению бытовых отходов (инженер ГПО и (или) инженер ПО)

е) Мастер участка ГПО

ж) Мастер участка ПО

4. По факту формирования команды специалистов для участия в приемочной комиссии ответственный УК незамедлительно уведомляет директора УК. В уведомлении прилагается список членов команды специалистов для участия в приемочной комиссии с указанием организации, должности, фамилии, инициалов.

5. Директор УК приказом по предприятию закрепляет факт формирования команды специалистов для участия в приемочной комиссии. Директорам организаций, чьи сотрудники вошли в команду специалистов для участия в приемочной комиссии, рекомендуется также закреплять этот факт приказами по предприятию.

Примечание: привлечение специалистов ПО рекомендуется для улучшения качественного состава команды специалистов для участия в Приемочной комиссии и для передачи объекта на обслуживание ПО. Приемка объекта в эксплуатацию УК совмещается с приемкой объекта на обслуживание ПО. После приемки объекта в эксплуатацию УК дополнительной приемки здания на обслуживание ПО не требуется.

Приложение Б. Форма Перечня замечаний

(рекомендуемое)

Форма Перечня замечаний

Объект:

Дата осмотра: « » 20 г.

№ пп.

Замечания по конструктивным элементам и оборудованию

Примечания

Кровля

1

Технический этаж

1

Подъезды (места общего пользования)

1

Подвал (техническое подполье)

1

Тепловой пункт

1

Насосная

1

Мусорокамера

1

Вентиляционные камеры

1

Лифтовое хозяйство

1

Наружный фасад

1

Благоустройство (придомовая территория)

1

Электрооборудование (общее)

1

Инженерные системы (прочее)

1

Техническая документация

1

Проектная документация

1

(организация)

(должность)

(подпись, ФИО)

Приложение В. Форма Передаточного акта

(рекомендуемое)

Форма Передаточного акта

(наименование объекта)

расположенный по адресу:

(адрес объекта)

г. Челябинск« » 20__ г.

______________________________________, в лице _______________________________________,

(передающая организация)(ответственное лицо: должность, ФИО)

передал, а, _____________________________, в лице ________________________________________,

(принимающая организация)(ответственное лицо: должность, ФИО)

получил следующие документы:

(наименование папки)

№ п.п.

Наименование и реквизиты документов

Особые отметки

оригинал

копия

электрон.

копия

архив

Передал

Принял

________________________________________

(наименование организации)

________________________________________
(должность)

_________________ / ____________________ /
(подпись) (ФИО)

___________________________________________

(наименование организации)

___________________________________________
(должность)

____________________ / ____________________ /
(подпись) (ФИО)

Приложение Г. Перечень технической документации для заключения договоров снабжения коммунальными ресурсами объекта

(рекомендуемое)

Перечень технической документации для заключения договоров снабжения коммунальными ресурсами объекта

Папка 1 Для заключения договора энергоснабжения:

а) Акт допуска электроустановки в эксплуатацию Ростехнадзора

б) Решение Ростехнадзора по проекту;

в) Решение энергоснабжающей организации по проекту;

г) Согласование отбора мощности сетевой компанией;

д) Акт (справка) о выполнении ТУ по отбору мощности сетевой компании;

е) ТУ сетевой компании

ж) Акт (справка) об выполнении ТУ сетевой компании;

з) Электрическая схема ВРУ объекта, согласованная в установленном порядке;

и) Однолинейная принципиальная электрическая схема наружных электрических сетей;

к) Договор инвестирования (копия);

Папка 2 Для заключения договора теплоснабжения:

а) Акт допуска тепловой установки в эксплуатацию Ростехнадзора

б) ТУ на присоединение к сетям сетевой компании;

в) Справка о выполнении ТУ сетевой компании;

г) Акты гидравлических испытаний оборудования;

д) Акты промывки;

е) Акты комплексного опробования оборудования;

ж) Акт готовности к постоянной эксплуатации теплотрассы к потребителю и теплового пункта;

к) Схема тепловой установки (теплового пункта);

Папка 3 Для заключения договора водоснабжения и водоотведения:

а) Акт приёма-передачи водомерного узла;

б) Схема подключения к сетям сетевой компании;

в) ТУ на подсоединение к сетям сетевой компании;

г) Справка о выполнении ТУ сетевой компании;

д) Съёмка сетей водоснабжения и водоотведения;

Все документы должны быть действительны по срокам их действия в течение 3 (трех) месяцев после сдачи объекта в эксплуатацию.

Приложение Д. Форма Акта готовности объекта к приемке в эксплуатацию

(рекомендуемое)

Форма Акта готовности объекта к приемке в эксплуатацию

Настоящий акт удостоверяет, что на объекте ______________________________________________

(наименование объекта)

по адресу ____________________________________________________________________________

(адрес объекта)

выполнены строительно-монтажные работы, испытания инженерных систем.

Ключи от технических помещений, мест общего доступа и специальных помещений для обслуживания объекта переданы _______________________________________________________

(наименование организации)

Подключены по постоянной схеме системы (нужное отметить):

Электроснабжения?

Теплоснабжения?

Водоснабжения и водоотведения?

Газоснабжения?

Сданы в эксплуатацию лифты (эскалаторы)

Объект готов к приемке в эксплуатацию

Члены Приемочной комиссии:

Ответственный

_______________________

(наименование организации)

________________

(подпись)

/_____________________/

(ФИО)

Ответственный

_______________________

(наименование организации)

________________

(подпись)

/_____________________/

(ФИО)

Приложение Е. Форма Графика устранения замечаний

(рекомендуемое)

Форма Графика устранения замечаний

Приложение № ___

к Гарантийному письму №___

от « ___» _____________ 20 __ г.

Объект:

№ пп.

Замечания по конструктивным элементам и оборудованию

Срок устранения замечаний

Кровля

1

Технический этаж

1

Подъезды (места общего пользования)

1

Подвал (техническое подполье)

1

Тепловой пункт

1

Насосная

1

Мусорокамера

1

Вентиляционные камеры

1

Лифтовое хозяйство

1

Наружный фасад

1

Благоустройство (придомовая территория)

1

Электрооборудование (общее)

1

Инженерные системы (прочее)

1

Техническая документация

1

Проектная документация

1

(должность)

(подпись)

(ФИО)

Приложение Ж. Форма Акта приемки-передачи на балансовое обслуживание

(рекомендуемое)

(наименование объекта)

расположенного по адресу:

(адрес объекта)

г. Челябинск

« » 20 г.

_____________________________________________________, именуемое Передающая сторона,

в лице________________________________, действующего на основании___________________,

с одной стороны, и__________________________________________, именуемое Принимающая

сторона, в лице__________________________________________, действующего на основании

___________________________, с другой стороны, составили настоящий акт о нижеследующем:

1. Передающая сторона передает, а Принимающая сторона принимает на балансовое обслуживание вновь построенный _________________________________________, расположенный по адресу: _________________________________________________________с внутридомовыми инженерными сетями и оборудованием.

2. Передающая сторона передает, а Принимающая сторона принимает на балансовое обслуживание прилегающую территорию построенного _________________________________,

расположенного по адресу: __________________________________________________________.

3. Общие сведения и техническая характеристика ____________________________,

расположеного по адресу ___________________________________________________________,

а также внутридомовых инженерных сетей и оборудования определена в технической документации, согласно Передаточного акта технической документации (Приложение ).

4. Акт составлен в двух экземплярах по одному на каждую из сторон.

5. Реквизиты сторон:

Передающая сторона
Принимающая сторона:

Приложение И. Отдельные виды работ по подготовке объекта капитального строительства к приемке в эксплуатацию

(справочное)

Отдельные виды работ по подготовке объекта капитального строительства к приемке в эксплуатацию

1. Индивидуальное испытание и наладка смонтированного инженерно - технического оборудования;

2. Испытание внутренних систем холодного и горячего водоснабжения с подачей холодной и горячей воды, испытание внутреннего противопожарного водопровода;

3. Испытание канализации на пролив;

4. Испытание систем отопления, испытание систем вентиляции;

5. Испытание систем теплоснабжения, тепловых пунктов;

6. Испытание внутренних и наружных электроустановок и электросетей и пусконаладочные работы;

7. Испытание и наладка устройств телефонизации, радиофикации, телевидения, сигнализации и автоматизации;

8. Комплексное испытание систем дымоудаления и противопожарной автоматики, испытание системы пожарной сигнализации;

9. Испытание лифтового оборудования с наладкой и регистрацией в надзорных органах;

10. Проверка приборов учета коммунальных ресурсов (общих по зданию и поквартирных)

11. Перевод объекта на постоянные источники обеспечения коммунальными ресурсами;

12. Техническая паспортизация фактических показателей жилых зданий (подготовка паспорта здания и паспортов квартир);

13. Устройство систем охраны входов (домофонная система коллективного использования, кодовые замки и т.п.), оборудование помещения для дежурного по подъезду;

14. Комплектация пожарных кранов оборудованием, обеспечение необходимого гидростатического напора воды в системе пожаротушения;

15. Рабочее и эвакуационное искусственное освещение мест общего пользования, мест и всех помещений инженерно-технического назначения, систем аварийного освещения;

Приложение К. Особенности приемки в эксплуатацию отдельных элементов объектов капитального строительства

(справочное)

Особенности приемки в эксплуатацию отдельных элементов объектов капитального строительства

Элемент объекта капитального строительства

Особенности подготовки к приемке в эксплуатацию

Особенности приемки в эксплуатацию

Места общего пользования (имеют свободный доступ и не являются частью жилых или нежилых помещений (коммерческого назначения))

Визуальный осмотр отделочных работ.

Проверка на «световой эффект» искусственного освещения.

Принимаются в составе общего имущества жилого здания.

Технические и специальные помещения, необходимые для эксплуатации жилого здания

Значительная доля комплексных испытаний инженерных систем и оборудования.

При проведении приемки рекомендуется опломбировать входные двери до передачи здания УК

Принимаются в составе общего имущества жилого здания.

Кровля (включая козырьки балконов, подъездов)

Проверка (визуальная) целостности гидроизоляции и отсутствия мусора (посторонних предметов).

Проверка дренажных каналов и отверстий.

Принимаются в составе общего имущества жилого здания.

Жилые помещения (квартиры)

Проверяется отчет специализированной организации по контролю качества строительства (готовность и соответствие эксплуатационных характеристик).

Проводятся испытания и осмотры инженерных систем и оборудования, относящегося к общему имуществу здания.

Принимаются индивидуально собственниками помещений.

Инженерные системы и оборудование, относящиеся к общему имуществу жилого здания, принимаюся в его составе.

Нежилые помещения (встроенные, пристроенные, встроено-пристроенные)

Проверяется отчет специализированной организации по контролю качества строительства (готовность и соответствие эксплуатационных характеристик).

Проводятся испытания и осмотры инженерных систем и оборудования, относящегося к общему имуществу здания.

Принимаются индивидуально собственниками помещений.

Инженерные системы и оборудование, относящиеся к общему имуществу жилого здания, принимаются в его составе.

Приложение Л. Перечень существенных замечаний, с которыми объект капитального строительства не принимается в эксплуатацию

(обязательное)

Перечень существенных замечаний, с которыми объект капитального строительства не принимается в эксплуатацию

1. Отсутствие испытаний одной из следующих инженерных систем:

- Водоснабжения;

- Водоотведения;

- Теплоснабжения;

- Отопления;

- Пожаротушения;

- Вентиляции;

- Дымоудаления;

- Электроснабжения.

2. Отсутствие технической документации необходимой для заключения договоров снабжения жилого здания коммунальными ресурсами.

3. Отсутствие или невозможность подключения одного или нескольких видов коммунальных ресурсов (теплоснабжения, водоснабжение и водоотведение, электроснабжение, газоснабжение)

4. Незавершенные отделочные работы мест общего пользования.

5. Отсутствие капитальных или временных подъездных дорог с твердым покрытием (асфальт, асфальтобетон, тротуарная плитка, брусчатка и т.п.).

6. Отсутствие доступа в технические и специальные помещения для обслуживания здания, а также доступа к обслуживаемым инженерным системам.

7. Наличие неисправностей в работе систем жизнеобеспечения или систем безопасности здания.

8. Отсутствие договорных отношений с Инвестором.

Порядок выдачи ключей и дополнительных принадлежностей собственникам жилых помещений (при оказании соответствующей дополнительной услуги УК для Инвестора)

1. Выдача ключей собственникам жилых помещений осуществляется УК по договору с Инвестором на оказание соответствующих услуг (дополнительное соглашений к договору управления многоквартирным домом или (и) на договор на оказание услуг по гарантийному обслуживанию здания в процессе эксплуатации).

2. Для получения ключей и дополнительных принадлежностей (паспорта на квартиру, паспортов на оборудование в квартире, памятки и информационные листы, материалы рекламного характера и т.п.) собственнику жилого помещения необходимо обратиться в РДЦ (являющийся структурным подразделением УК или действующий по договору с УК) для заключения договора управления МКД.

3. Документы необходимые для заключения договора управления МКД:

а) Гражданский паспорт собственника помещения;

б) Договор купли-продажи;

в) Свидетельство о государственной регистрации права собственности на жилое помещение (Оригинал и одна копия) или Акт приема-передачи помещения;

г) Нотариальная доверенность (Оригинал и одна копия), если от имени собственника действует другое лицо.

4. Адрес и график работы РДЦ собственник жилого помещения может получить при покупке этого помещения (как правило, у менеджера по продажам), на информационных стендах, на сайте УК или из других доступных источников.

5. При заключении договора управления МКД собственнику передается Памятка собственника жилого помещения, а также он получает инструктаж о порядке оказания услуг УК (в том числе порядке подачи заявок).

6. После заключения договора управления МКД собственник жилого помещения получает ключи и дополнительные принадлежности в ГПО (являющейся структурным подразделением УК или действующей по договору с УК).

7. При получении ключей собственник получает инструктаж по их использованию.

8. При выдаче дополнительных принадлежностей специалист ГПО отвечает на вопросы собственника жилого помещения по их составу и содержанию.

9. Передача ключей и дополнительных принадлежностей осуществляется по передаточному акту (или по журналу) по форме ГПО за подписью собственника жилого помещения.

Приложение Н. Форма Памятки собственнику жилого помещения

(рекомендуемое)

Форма Памятки собственнику жилого помещения

Для заключения Договора управления многоквартирным домом необходимо обращаться в Договорный отдел, по адресу _____________________________________________________________________

(адрес Договорного отдела)

Документы необходимые для заключения договора:

1. Гражданский паспорт собственника помещения;

2. Договор купли-продажи;

3. Свидетельство о государственной регистрации права собственности на жилое помещение (Оригинал и одна копия) или Акт приема-передачи помещения;

4. Нотариальная доверенность (Оригинал и одна копия), если от имени собственника действует другое лицо.

______________________________________________________________________

(доп.информация)

График работы договорного отдела: