СП 372.1325800.2018 Здания жилые многоквартирные Правила эксплуатации

Предисловие

Сведения о своде правил

1 ИСПОЛНИТЕЛЬ – Акционерное общество «Центр методологии нормирования и стандартизации в строительстве» (АО «ЦНС»)

2 ВНЕСЕН Техническим комитетом по стандартизации ТК 465 «Строительство»

3 ПОДГОТОВЛЕН к утверждению Департаментом градостроительной деятельности и архитектуры Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации (Минстрой России)

5 ЗАРЕГИСТРИРОВАН Федеральным агентством по техническому регулированию и метрологии (Росстандарт)

6 ВВЕДЕН ВПЕРВЫЕ

Введение

1. Область применения

2. Нормативные ссылки

В настоящем своде правил использованы нормативные ссылки на следующие документы:

ГОСТ 2.601–2013 Единая система конструкторской документации. Эксплуатационные документы

ГОСТ 12.1.004–91 Система стандартов безопасности труда. Пожарная безопасность. Общие требования

ГОСТ 12.1.036–81 Система стандартов безопасности труда. Шум. Допустимые уровни в жилых и общественных зданиях

ГОСТ 17.2.3.01–86 Охрана природы. Атмосфера. Правила контроля качества воздуха населенных пунктов

ГОСТ 30494–2011 Здания жилые и общественные. Параметры микроклимата в помещениях

ГОСТ Р 55963–2014 Лифты. Диспетчерский контроль. Общие технические требования

ГОСТ Р 55965–2014 Лифты. Общие требования к модернизации находящихся в эксплуатации лифтов

ГОСТ Р 55969–2014 Лифты. Ввод в эксплуатацию. Общие требования

ГОСТ Р ЕН 13018–2014 Контроль визуальный. Общие положения

СП 30.13330.2016 «СНиП 2.04.01-85* Внутренний водопровод и канализация зданий»

СП 31.13330.2012 «СНиП 2.04.02-84* Водоснабжение. Наружные сети и

сооружения» (с изменениями № 1, № 2, № 3)

СП 32.13330.2012 «СНиП 2.04.03-85 Канализация. Наружные сети и сооружения» (с изменениями № 1, № 2)

СП 50.13330.2012 «СНиП 23-02-2003 Тепловая защита зданий»

СП 51.13330.2011 «СНиП 23-03-2003 Защита от шума» (с изменением № 1)

СП 54.13330.2016 «СНиП 31-01-2003 Здания жилые многоквартирные»

СП 59.13330.2016 «СНиП 35-01-2001 Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения»

СП 60.13330.2016 «СНиП 41-01-2003 Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха»

СП 61.13330.2012 «СНиП 41-03-2003 Тепловая изоляция оборудования и трубопроводов» (с изменением № 1)

СП 62.13330.2011 «СНиП 42-01-2002 Газораспределительные системы» (с изменениями № 1, № 2)

СП 73.13330.2016 «СНиП 3.05.01-85 Внутренние санитарно-технические системы зданий»

СП 76.13330.2016 «СНиП 3.05.06-85 Электротехнические устройства»

СП 112.13330.2011 «СНиП 21-01-97* Пожарная безопасность зданий и

сооружений»

СП 118.13330.2012 «СНиП 31-06-2009 Общественные здания и сооружения» (с изменениями № 1, № 2)

СП 136.13330.2012 Здания и сооружения. Общие положения проектирования с учетом доступности для маломобильных групп населения (с изменением № 1)

3. Термины и определения

В настоящем своде правил применены термины по СП 54.13330, СП 255.1325800, а также следующие термины с соответствующими определениями:

3.1

жилищный фонд: Совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации.

[1, статья 19, пункт 1]

3.2

Комплексное обследование технического состояния здания (сооружения): Комплекс мероприятий по определению и оценке фактических значений контролируемых параметров грунтов основания, строительных конструкций, инженерного обеспечения (оборудования, трубопроводов, электрических сетей и др.), характеризующих работоспособность объекта обследования и определяющих возможность его дальнейшей эксплуатации, реконструкции или необходимость восстановления, усиления, ремонта, и включающий в себя обследование технического состояния здания (сооружения), теплотехнических и акустических свойств конструкций, систем инженерного обеспечения объекта, за исключением технологического оборудования.

[ГОСТ 31937–2011, статья 3.3]

3.3

3.5

3.7

Текущее техническое состояние зданий (сооружений): Техническое состояние зданий и сооружений на момент их обследования или проводимого этапа мониторинга.

[ГОСТ 31937–2011, статья 3.19]

4 Общие положения

• организацию круглосуточного диспетчерского обслуживания систем инженерно-технического обеспечения и лифтов;

• ведение технической и оперативной документации по эксплуатации;

• взаимодействие с подрядными организациями;

• периодический плановый эксплуатационный контроль состояния

систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных и архитектурных элементов здания.

• подготовку к эксплуатации в различные сезоны года;

• создание собственной службы для выполнения эпизодических работ по выявлению и устранению неисправностей и проведения сезонных работ по поддержанию функционирования здания;

• организацию и контроль уборки придомовой территории и общедомовых помещений, вывоза твердых коммунальных отходов;

• плановые и аварийные ремонты строительных конструкций, систем инженерно-технического обеспечения и оборудования, замена сантехнических приборов, установка или замена общедомовых приборов учета и индивидуальных приборов учета водо- и энергоресурсов по заявкам жителей или арендаторов помещений общественного назначения.

5 Организация эксплуатационного контроля, технического обслуживания и ремонтов жилищного фонда

5.1 Основные положения по организации службы эксплуатации

5.1.2Служба эксплуатации состоит:

• из инженерного состава, включающего инженерно-технических работников по направлениям: общестроительные работы, энергетика, водоснабжение, водоотведение, отопление, вентиляция и кондиционирование. По каждому направлению приказом руководителя должен быть назначен ответственный специалист;

• дежурной службы;

• ремонтной бригады СЭ.

5.1.3 Служба эксплуатации осуществляет свою деятельность в соответствии с требованиями:

• законодательных актов Российской Федерации;

• нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти Российской Федерации;

• национальных стандартов Российской Федерации;

• межгосударственных стандартов;

• сводов правил, строительных норм и правил;

• санитарно-эпидемиологических правил и нормативов.

5.2 Основные функции службы эксплуатации

Сотрудники СЭ осуществляют:

• участие в инвентаризации зданий, помещений, инженерного оборудования;

• контроль исправности систем инженерно-технического обеспечения и оборудования;

• контроль технического состояния строительных конструкций;

• обслуживание строительных конструкций, систем инженерно-

технического обеспечения и оборудования многоквартирного жилого здания;

• планирование текущих и капитальных ремонтов;

• организацию ремонта строительных конструкций, систем инженерно-

технического обеспечения и оборудования многоквартирного жилого здания;

• контроль качества выполнения ремонтных работ;

• оформление документов на проведение работ и оказание услуг подрядными организациями;

• проведение разъяснительной работы среди жильцов, направленной на обеспечение сохранности и содержание в исправном состоянии зданий и помещений, оборудования и экономное использование материальных и энергетических ресурсов;

• проведение противопожарных мероприятий.

5.3 Организационные основы эксплуатационного контроля, технического обслуживания и ремонта

• безопасные условия проживания и пребывания в зданиях;

• энергетическая эффективность здания.

5.3.13 Правила организации технического обслуживания многоквартирных жилых зданий, включая текущий и капитальный ремонты, функционирование диспетчерской и аварийно-ремонтной служб, приведены в [9].

5.4 Эксплуатационный контроль, техническое обслуживание и ремонт систем инженерно-технического обеспечения и оборудования

• вводы в здание – для выявления повреждений раструбных и сварных соединений чугунных и стальных трубопроводов под действием изгибающих усилий из-за неравномерной осадки;

• придомовую территорию и отмостку в зоне ввода – для выявления осадок и провалов;

• водомерный узел и контрольно-измерительные приборы – для проверки калибра и сетки водомера при нарушениях поступления воды к водоразборным точкам помещений верхних этажей.

5.4.5 Эксплуатационный контроль систем горячего водоснабжения включает инструментальные измерения температуры воды:

• в тепловом пункте здания на подающем и на обратном трубопроводах;

• на вводе в здание или на выходе из водонагревателей;

• у нижних оснований циркуляционных стояков (температура циркуляционной воды);

• воды, поступающей из водоразборных кранов, наиболее удаленных от теплового пункта.

• наружного воздуха;

• воды в подающем и обратном трубопроводах тепловой сети;

• на узле теплового ввода или теплового пункта до смесительного устройства или водоподогревателя, или после вводной задвижки;

• поверхности отопительных стояков у верхнего и нижнего оснований;

• поверхности отопительных приборов и подающих и обратных подводок к отопительным приборам;

• воздуха в отапливаемых помещениях, отобранных для контрольных измерений.

• трубопроводы и санитарно-технические приборы в помещениях и в подвале в целях выявления дефектов;

• состояние вентиляционных стояков системы канализации и соответствие величины выпуска выступающей части стояков установленным для каждого типа кровли параметрам, определенным в ГОСТ 31937.

5.4.9 Эксплуатационный контроль систем вентиляции следует осуществлять в соответствии с ГОСТ 2.601, ГОСТ 30494 и СП 73.13330.

5.4.10 При проведении осмотров систем вентиляции специалистам эксплуатирующей организации необходимо проверять:

• целостность (уменьшение габаритов, демонтаж) вентиляционных блоков (в помещениях);

• соответствие сечения вентиляционных отверстий воздуховодов и воздухораспределителей проектному решению (в помещениях);

• герметичность, нарушение целостности и теплоизоляции вентиляционных коробов и шахт (холодный чердак);

• целостность оголовков вентиляционных блоков (диффузоров),

герметичность теплого чердака, являющегося сборной вентиляционной камерой;

• состояние (наличие или отсутствие повреждений) вентиляционных шахт и дефлекторов на кровле;

• работоспособность приборов автоматики системы дымоудаления;

• работоспособностьэлементовприточно-вытяжнойсистемы

(вентиляционных агрегатов, вентиляторов, клапанов, задвижек);

• проходимость вентиляционных и дымовых каналов.

5.4.11 При проведении осмотров систем мусороудаления специалистам эксплуатирующей организации необходимо проверять:

• целостность и герметичность стыковых соединений ствола;

• отсутствие расшатанности ствола;

• герметичность загрузочных клапанов;

• состояние металлических деталей загрузочных клапанов;

• состояние облицовки и гидроизоляции пола в мусорокамере;

• плотность притвора и запора двери мусорокамеры;

• герметичность сопряжения вентиляционного канала со стволом;

• состояние изоляции вентиляционного канала в холодном чердаке.

• шкафов вводных и вводно-распределительных устройств, начиная с входных зажимов питающих кабелей или вводных изоляторов на зданиях;

• внутридомового электрооборудования и внутридомовых электрических сетей питания электроприемников общедомовых потребителей;

• исправности этажных щитков и шкафов, в том числе слаботочных, с установленными в них аппаратами защиты и управления, а также с электроустановочными изделиями (за исключением счетчиков энергии);

• осветительных установок общедомовых помещений с коммуникационной и автоматической аппаратурой управления, включая светильники, установленные на лестничных клетках, в поэтажных коридорах,

вестибюлях, подъездах, лифтовых холлах, подвалах, на чердаках, в подсобных и встроенных в здание помещениях;

• работоспособности автоматических запирающих устройств дверей здания;

• наличия приборов учета электроэнергии, установленных на лестничных площадках, в коридорах, вестибюлях, холлах и др.

• ситуационный план многоквартирного жилого здания со схемой газовых разводок и отключающих устройств;

• перечень газовых приборов с указанием помещений, где они установлены, число и тип установок, паспорта технических устройств;

5.4.18 Круглосуточное техническое обслуживание должны осуществлять СЭ или подрядные организации, с которыми эксплуатирующая организация должна заключить договоры на техническое обслуживание.

• холодное водоснабжение – обеспечение холодной питьевой водой надлежащего качества, установленного СанПиН 2.1.4.1074, подаваемой в необходимых объемах по присоединенной сети к жилому зданию, в соответствии с СП 30.13330;

• горячее водоснабжение – обеспечение горячей водой надлежащего качества, установленного СанПиН 2.1.4.1074, подаваемой в необходимых объемах по присоединенной сети к жилому зданию в соответствии с СП 31.13330;

• водоотведение – отвод бытовых стоков из жилого здания по присоединенной сети в соответствии с СП 32.13330;

• электроснабжение – обеспечение электрической энергией, подаваемой в необходимых объемах по присоединенной сети к жилому зданию в соответствии с CП 76.13330 и [16];

• газоснабжение – обеспечение газом в соответствии с СП 62.13330;

• отопление – поддержание в отопительный период в жилом здании, отапливаемом по присоединенной сети, температуры воздуха, установленной в СанПиН 2.1.2.2645, в соответствии с СП 60.13330.

5.5 Эксплуатационный контроль, техническое обслуживание и ремонт строительных конструкций

• наружных стен помещений, расположенных ниже нулевой отметки, а также примыкающих к балконам и незастекленным лоджиям;

• пандусов;

• конструкций перекрытий над сквозными проездами;

• верхних частей колонн, находящихся внутри кирпичных стен;

• капителей и баз колонн, расположенных на уровне или ниже уровня пола;

• колонн многоэтажных зданий в местах их прохождения через междуэтажные перекрытия;

• плит покрытия, расположенных вдоль ендовы, у воронок внутреннего водостока, наружного остекления и торцов фонарей, торцов здания.

5.5.5 При осмотрах зданий с наружной стороны следует контролировать техническое состояние элементов, перечисленных в 9.4.

5.5.6 При осмотрах наружных водостоков следует проверять:

• техническое состояние металлических желобов, свесов и водосточных труб;

• целостность сопряжений отдельных элементов водосточных труб;

• наличие или отсутствие отдельных элементов водосточных труб и креплений к наружным стенам;

• наличие или отсутствие засоров водосточных труб.

5.5.7 При осмотрах внутренних водостоков следует проверять наличие или отсутствие:

• нарушений гидроизоляции в местах сопряжения водоприемных воронок с кровлей;

• нарушений герметичности стыковых соединений;

• засоров и обледенений водоприемных воронок и открытых выпусков;

• нарушений или конденсационного увлажнения теплоизоляции стояков в холодном чердаке;

• защитных решеток и колпаков воронок.

• содержать в исправном состоянии наружные ограждающие конструкции, элементы и устройства для отвода дождевых и талых вод (покрытия, наружные и внутренние водостоки, желоба, фартуки, сливы, сети ливневой канализации, системы дренажа), влагоизолирующие слои фундаментов;

• поддерживать целостность и ровность покрытия и проектный уклон проездов, тротуаров и отмосток зданий;

• поддерживать в проектных отметках планировку придомовой территории; при многократном ее асфальтировании необходимо контролировать, чтобы отметка пола помещений, расположенных на первом этаже, была выше планировочной отметки земли;

- обеспечивать своевременную очистку и удаление наледей и сосулек с карнизов, а также уборку снега с кровли и от стен здания на расстояние не менее 2 м (при наступлении оттепели);

• следить за состоянием кровли и внутренних водостоков, вентиляционных продухов, их соотношением с площадью крыш;

• выявлять участки деревянных конструкций с недопустимыми атмосферными, конденсационными и техническими увлажнениями; следить за состоянием их защитной обработки.

5.5.17 При подготовке жилого здания к эксплуатации в зимний период следует:

• устранить неисправности наружных стен;

• обеспечить смену участков обшивки деревянных стен, ремонт и окраску фасадов;

• восстановить разрушенные архитектурные элементы;

• устранить неисправности крыш, перекрытий чердачных и над техническими подпольями (подвалами), проездами;

• обеспечить герметизацию стыков;

• усилить, при необходимости, элементы деревянной стропильной системы, антисептировать их, устранить неисправности стальных,

асбестоцементных и других кровель;

• отремонтировать или заменить, при необходимости, водосточные трубы;

• провести ремонт гидроизоляции, утепления, а также элементов системы вентиляции;

• устранить неисправности отдельных элементов (приборов) и заполнений оконных и дверных проемов.

6 Обеспечение безопасных условий проживания при эксплуатации многоквартирного жилого здания

7 Требования к пожарной безопасности при эксплуатации многоквартирного жилого здания

8. Особенности технического обслуживания и ремонта многоквартирных жилых зданий на отдельных территориях

8.1 Эксплуатацию многоквартирных жилых зданий, построенных в неблагоприятных природных условиях, следует осуществлять в соответствии с требованиями раздела 23 СП 255.1325800.2016.

9. Содержание придомовой территории, общедомовых помещений и оборудования

9.4 В ходе осмотров балконов, эркеров и других, выступающих из плоскости стены элементов, необходимо контролировать состояние:

• несущих конструкций (трещины на поверхности плит, прогибы, коррозия стальных балок, арматуры, сохранность покрытий и стяжек, уклоны балконных плит и др.);

• опорных балок и подкосов стен под опорными частями эркеров, наличие трещин в местах примыкания эркеров к зданию, состояние гидроизоляции;

• раствора в кладке неоштукатуренных карнизов из напуска кирпича в местах выпадения кирпича, наличие трещин в оштукатуренных карнизах;

• стоек, консолей, подкосов, кронштейнов и подвесок, кровли козырьков.

9.9 Порядок проведения модернизации и мероприятий по повышению безопасности лифтов, находящихся в эксплуатации, установлены ГОСТ Р 55965.

10 Организационные и ремонтные мероприятия, обеспечивающие доступность зданий и придомовой территории для маломобильных групп населения

- обеспечение состояния проездов вдоль здания и пешеходных дорожек с учетом требований к обеспечению доступной среды для маломобильных групп населения, установленных в СП 59.13330 и СП 137.13330;

• устройство нескользящей поверхности покрытий входных площадок и пола тамбуров и вестибюлей;

• исправность ограждений и оборудование их поручнями;

• установка табличек с рельефно-точечным шрифтом Брайля;

• устройство козырьков над входами в здание;

• наличие пандусов, оборудованных поручнями у входов в здание и в вестибюлях.

11. Энергетическая эффективность

• применение энергосберегающих систем освещения общедомовых помещений, оснащенных датчиками движения и освещенности;

• применение устройств компенсации реактивной мощности двигателей лифтового хозяйства, насосного и вентиляционного оборудования и др.

12. Обеспечение безопасного уровня воздействия зданий на окружающую среду

12.6 Следует обеспечивать санитарные и противопожарные требования к организации временного хранения отходов (площадок для установки мусоросборных контейнеров и условий подъездов к ним) согласно СанПиН 2.1.2.2645.

13. Установление объемов и сроков капитального ремонта для обеспечения безопасной эксплуатации здания

13.4 Периодичность комплексного капитального ремонта устанавливают исходя из расчетных сроков службы элементов и систем зданий в соответствии с требованиями пункта 5.8 СП 255.1325800.2016

Приложение А Порядок оценки качества ремонтных работ при приемке многоквартирных жилых зданий после текущего ремонта

А.3 Качество отдельных видов работ оценивают следующим образом:

• «отлично» – при выполнении работ с особой тщательностью, характеризующейся тем, что фактические отклонения не превышают 0,8 предельных отклонений, допускаемых нормативными документами, техническими условиями или стандартами;

• «хорошо» – при выполнении работ в полном соответствии с нормативными документами и стандартами и при фактических отклонениях, соответствующих допускаемым нормативными документами, техническими условиями или стандартами;

Приложение Б Форма технического журнала по эксплуатации многоквартирного жилого здания

(адрес здания)

Инвентарный номер _____________________________________________________

Дата приемки в эксплуатацию «____»___________________ 20___ г. Технический журнал начат «____»___________________ 20___ г. Ответственный за ведение журнала _________________________________

Сотрудник отдела эксплуатации и ремонта зданий предприятия, составивший паспорт ____________________________________________

Дата	Номер приказа о назначении	Ответственный за эксплуатацию и ремонт		Главный инженер
		Инициалы, фамилия, должность	Подпись	Инициалы, фамилия, должность	Подпись

ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ О ЗДАНИИ

1.1 Площадь застройки _____________________________________________ м²

1.2 Строительный объем ____________________________________________ м³

1.3 Балансовая стоимость ____________________ тыс. руб.

Номера осей	Проектная отметка	Строительная конструкция, оборудование, элементы	Контролируемые параметры, указания по их определению и оценке

НАДЗОР ЗА ЗДАНИЕМ

Дата записи	Нарушения правил содержания здания, неисправности строительных конструкций и инженерного оборудования, результаты наблюдений (измерений) по оценке неисправностей, номера приказов, актов и других документов, разрешение на производство работ по эксплуатации и ремонту здания	Предписывае- мые меры по устранению нарушений и неисправнос- тей или дальнейшему наблюдению	Должность, инициалы, фамилия лица, ответственно- го за выполнение предписывае- мых мер, его подпись и дата подписания	Должность, инициалы, фамилия лица, сделавшего запись, его подпись

РЕМОНТЫ, РЕКОНСТРУКЦИИ

Вид работы	Наименование строительной конструкции, краткое содержание и объем работ в натуральных показателях	Стоимость работ, тыс. руб	Номер сметы	Сроки выпол- нения (месяц, работ год)		Испол- нители
				начало	конец	проектных	строительно-монтажных

ОТВЕТСТВЕННЫЕ ЗА ЭКСПЛУАТАЦИЮ И РЕМОНТ ЗДАНИЯ

Номер и дата документа о возложении ответствен- ности	Наименование и месторасположение помещений, строительных конструкций и т. д.	Инициалы, фамилия, должность ответственного лица	Подпись ответственного лица, дата

[1] Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ «Жилищный кодекс Российской Федерации»

[2] Федеральный закон от 25 октября 2004 г. № 136-ФЗ «Земельный кодекс Российской Федерации»

[3] Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ «Градостроительный кодекс Российской Федерации»

[4] Федеральный закон от 30 декабря 2009 г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»

[5] Федеральный закон от 21 июля 2007 г. № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства»

[7] Федеральный закон от 10 января 2002 г. № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды»

[8] Федеральный закон от 22 июля 2008 г. № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности»

[9] МДК 2-03.2003 Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда

[10] Постановление Правительства Российской Федерации от 25 апреля 2012 г. № 390 «О противопожарном режиме»

[12] Постановление Правительства Российской Федерации от 14 мая 2013 г. № 410 «О мерах по обеспечению безопасности при использовании и содержании внутридомового и внутриквартирного газового оборудования»

[13] Постановление Правительства Российской Федерации от 29 октября 2010 г. № 870 «Об утверждении технического регламента о безопасности сетей газораспределения и газопотребления»

[16] ПУЭ Правила устройства электроустановок (7-е изд.)