1.1. Настоящий Стандарт организации устанавливает требования к процессу инициализации заключения договора ИСП и к предшествующим ему операциям.

1.2. Любые работы по Инвестиционно-строительному проекту могут быть начаты только после заключения договора ИСП.

1.3. В случае наличия согласованного Советом директоров организации инвестора бизнес-плана развития территории, для согласования договора ИСП не требуется обязательное проведение собрания Совета директоров. Однако члены Совета директоров в этом случае должны быть включены в цикл согласования параллельно с ЕИО организации инвестора.

1.4. Совет директоров организации инвестора на очном собрании может установить особый порядок согласования договоров ИСП:

1.4.1. О включении членов совета директоров в цикл согласования вместо проведения очных собраний совета директоров (для случаев, когда в соответствии с настоящим СТО требуется проведения собрания совета директоров)

1.4.2. Об обязательном проведении очного собрания совета директоров для рассмотрения договоров ИСП даже для тех случаев, когда их проведения в соответствии с настоящим СТО не требуется.

1.6.8. Ответственное лицо офиса управления проектами, назначенное для разработки доходной части ИСП и бизнес-плана развития территории (при необходимости)

1.7. В случае отказа от заключения договора ИСП со стороны ЕИО или Совета директоров организации инвестора, услуги офиса управления проектами подлежат оплате в размере фактически затраченного времени на подготовку к заключению договора, в т.ч. вспомогательные работы - трудозатраты на заключение договора между офисом управления проектами и организацией инвестора, командой ИСП и др. затраты.

2. Инициация начала работ по подготовке к старту инвестиционно-строительного проекта

2.1. Для старта инвестиционно-строительного проекта необходимо обращение ЕИО организации инвестора в адрес ЕИО офиса управления проектами с указанием существенных условий:

2.1.3. Планируемый срок начала ИСП и желаемый срок завершения ИСП

2.1.4. При наличии пожеланий в отношении Управляющего ИСП и менеджеров ИСП – пофамильный список.

2.1.5. Максимальный объем выделенных Инвестором денежных средств на проект, пожелания по графику инвестирования

2.1.6. Пожелания Инвестора по плановой рентабельности собственных средств Инвестора в проекте

2.1.7. Информацию или источник информации о фактически произведенных Инвестором инвестициях в Земельный участок и будущий ИСП (инженерные коммуникации, ПСД и т.п.)

2.2. В случае, если для начала ИСП необходим бизнес-план развития территории, ЕИО организации инвестора дополнительно в том же письме уведомляет о подготовке такого бизнес-плана и указывает следующую существенную информацию:

2.2.1. Параметры территории (правоустанавливающие документы на земельные участки, документация по планировке территории)

2.2.2. Планируемый срок начала освоения территории и желаемый срок завершения работ на территории

2.2.3. Максимальный объем выделенных на освоение территории денежных средств, пожелания по графику инвестирования

2.2.4. Пожелания по типам планируемых зданий и сооружений, по применяемым материалам

2.2.5. Пожелания по плановой рентабельности собственных средств Инвестора

2.2.6. Информацию или источник информации о фактически произведенных Инвестором инвестициях в территорию

2.3. В течение 2 рабочих дней ЕИО офиса управления проектами назначает координатора ИСП и иных ответственных лиц, необходимых для заключения договора ИСП и бизнес-плана развития территории (при необходимости).

3. Заключение договора с инвестором на услуги офиса управления проектами

3.1. Координатор ИСП в течение 1 рабочего дня направляет поручение Специалисту по договорной работе офиса управления проектами на заключение с Инвестором договоров:

3.1.1. Договора сопровождения ИСП по форме СТД СМК 016-2013 Договор по информационному сопровождению инвестиционного проекта по технологии develop-man.

3.1.2. Договора оказания услуг по подготовке ИСП и др. услуг по форме СТД СМК 045-2013 Договор оказания услуг по разработке, адаптации, модификации, установке, тестированию и сопровождению ПО

3.2. Не позднее 2 рабочих дней после получения обращения от Инвестора (п. 2.2) Специалист по договорной работе офиса управления проектами направляет на рассмотрение указанные в п. 3.2 договоры следующим лицам:

3.3. В дальнейшем процессе заключения договоров, указанных в п. 3.2, Специалист по договорной работе офиса управления проектами руководствуется СТО СМК «Управление договорами». Контроль за процессом выполняет Координатор ИСП.

4. Заключение договора между офисом управления проектами и командой управления проектом

4.1. После выбора и утверждения команды в соответствии с СТО МИ «Формирование эффективной команды управления проектом» Координатор ИСП в течение 1 рабочего дня направляет поручение Специалисту по договорной работе офиса управления проектами на заключение с каждым менеджером ИСП франчайзингового договора по форме СТД СМК 043-2013 Лицензионный договор на предоставление индивидуальному предпринимателю прав использования программного обеспечения.

4.2. Не позднее 2 рабочих дней после получения обращения от Координатора ИСП (п. 4.1) Специалист по договорной работе офиса управления проектами направляет на рассмотрение всем менеджерам команды франчайзинговый договор.

4.3. Дальнейший процесс заключения договоров сопровождения ИСП сопровождается Специалистом по договорной работе офиса управления проектами.

5. разработка приложений к договору исп

5.1. В течение 10 рабочих дней после подписания договора Инвестора с Офисом управления проектами (п. 3.3) координатор ИСП формирует приложения для заключения договора ИСП по следующим формам:

5.1.1. СТО СМК Форма документа «Базовый план реализации инвестиц. проекта. Базовый бюджет реализации инвестиц. проекта»

5.1.2. СТО Форма документа «Базовый план реализации инвестиционного проекта. Директивный график реализации инвестиционного проекта»

5.1.3. СТО СМК Форма документа «Базовый план реализации инвестиционного проекта. Целевой план по трудоемкости и вознаграждению исполнителей

5.2.1. СТО УП «Регламент взаимодействия офиса управления проектами и организации инвестора при бюджетировании инвестиционного проекта»

5.2.3. СТО УП «Регламент взаимодействия команды ИСП и офиса управления проектами при согласовании базового плана реализации инвестиционного проекта»

5.3. В качестве значения плановой эффективности проекта Координатор ИСП использует нормативные коэффициенты рентабельности собственных средств, утвержденные Советом директоров организации инвестора.

5.4. Плановая эффективность может быть увеличена в соответствии с пожеланиями ЕИО инвестора 2.1, либо на усмотрение Координатора ИСП в том случае, если инвестиционно-строительный проект находится в заведомо более выгодных условиях, чем обычно для проектов такого типа. В качестве таких условий могут быть:

5.5. В случае применения коэффициента, отличного от нормативного, Координатором в бюджете должны быть даны пояснения относительно причины повышения коэффициента.

5.6. Отдельно в поле договора и отметках к документу Координатор ИСП добавляет рекомендацию для ЕИО инвестора и Совета директоров организации инвестора о целесообразности реализации ИСП на текущий момент. Рекомендация дается на основе анализа как минимум следующих показателей:

5.6.5. Объем необходимых средств на реализацию проекта по сравнению с альтернативными проектами, которые могут быть запущены инвестором

5.7. В случае отрицательной рекомендации, шрифт текста рекомендации в поле договора должен быть установлен красный, размер – не менее 12 (одновременно не менее другого текста).

5.8. Координатор ИСП направляет разработанные приложения к договору ИСП, и финансовую модель комплекса застройки в случае принятия решения о ее разработке в соответствие с п. 5.6, на согласование Управляющему инвестиционно-строительного проекта (при наличии на этот момент Управляющего ИСП).

5.9. Управляющий ИСП должен в течение 3 рабочих дней рассмотреть приложения и выдать замечания к ним, либо согласовать их. Если в течение 3 рабочих дней обоснованных замечаний не поступило, приложения считаются согласованными Управляющим ИСП.

5.10. Координатор ИСП должен в течение 3 рабочих дней рассмотреть замечания Управляющего проектом и исправить приложения, либо обосновать некорректность предъявляемых замечаний и отправить на повторное согласованию Управляющему ИСП на условиях п. 5.8.

5.10.1. В случае согласия с замечаниями Управляющего ИСП Координатор ИСП делает отметку в поле договора о том, что замечания устранены.

5.10.2. В случае несогласия с замечаниями Управляющего ИСП Координатор ИСП размещает обоснование некорректности замечаний в поле документа и отметках документа.

5.11. При повторном рассмотрении Управляющий ИСП не может отклонять Приложения к ИСП на тех же основаниях, на которых он уже отклонял в том случае, если Координатором ИСП приведено обоснование их некорректности.

5.12. В течение 1 рабочего дня после согласования Управляющим ИСП, приложения к договору направляются Координатором ИСП на согласование ЕИО организации инвестора. Документы только тогда будут считаться согласованными, если ЕИО инвестора согласовал их. Документы с просроченной визой согласования в этом случае не считаются согласованными.

5.13. При наличии согласованного Советом директоров организации инвестора бизнес-плана развития территории, к которой относится ИСП, в цикл согласования параллельно с ЕИО организации инвестора должны быть включены все члены Совета директоров организации инвестора. Для согласования документа достаточно согласующей визы Председателя Совета директоров и отсутствие отрицательных виз остальных членов совета директоров (т.е. допускаются просроченные визы согласования для всех членов Совета директоров, кроме председателя).

6. разработка бизнес-плана развития территории

6.1. В случае необходимости разработки бизнес-плана развития территории, в течение 10 рабочих дней после подписания договора Инвестора с Офисом управления проектами (п. 3.3) координатор ИСП, либо иное ответственное лицо, назначенное ЕИО Офиса управления проектами, формирует следующие документы, составляющие бизнес-план развития территории:

6.1.1.2. Основные вехи строительства каждого объекта (проектирование, возведение коробки, благоустройство и т.п. Уровень детализации выбирается разработчиком бизнес-плана исходя из количества объектов и общих сроков реализации в соответствии с бизнес-планом)

6.1.3.4. Величину заемных средств, график их привлечения и планируемые условия привлечения (процентная ставка, срок возврата)

6.2. Координатор ИСП направляет разработанный бизнес-план развития территории на согласование ЕИО организации инвестора.

6.3. ЕИО организации инвестора должен в течение 5 рабочих дней рассмотреть бизнес—план и выдать замечания к нему, либо согласовать его.

6.4. Документы только тогда будут считаться согласованными, если ЕИО инвестора согласовал их. Просроченные документы в этом случае не считаются согласованными.

7. Подготовка к защите бюджета или бизнес-плана развития территории на совете директоров Инвестора

7.1. После согласования приложений к договору ИСП (п. 5.8), либо бизнес-плана развития территории (п. 6.3) Управляющий инвестиционно-строительного проекта направляет заявку на собрание Совета директоров организации инвестора. Заявка оформляется в СЭД Lotus, по форме СТО Форма документа «Заявка на проведение очного обсуждения Совета директоров» (находится в разработке).

7.3. Управляющий инвестиционно-строительного проекта направляет подготовленную заявку, предложение по дате и времени проведения собрания Совета директоров на согласование всем членам Совета директоров.

7.4. Заявка должна быть отправлена не менее чем за 5 рабочих дней до предлагаемой даты проведения Совета директоров.

7.5. Для проведения собрания Совета директоров необходимы согласующие визы всех членов Совета директоров (т.е. не допускается виза «Просрочил/подписал»). По предложениям членов Совета директоров может быть установлен другой, особый порядок согласования и проведения конкретного собрания Совета директоров (в пределах требований к внеочередным собраниям Совета директоров, устанавливаемых Уставом организации-застройщика и действующими нормативно-правовыми актами).

7.6.1. Продолжительность доклада не более 10 минут для ИСП на строительство 1 жилого дома. Для других объектов продолжительность доклада может быть иной.

7.6.2. Доклад должен сопровождаться графической информацией, подготовленной в программном продукте MS PowerPoint.

7.6.3.11. Рекомендация Офиса управления проектами о целесообразности реализации ИСП в настоящий момент времени.

7.7. До проведения Совета директоров Управляющий ИСП согласовывает подготовленные графические материалы с Координатором ИСП посредством направления в СЭД на согласование не менее чем за 3 рабочих дня до даты проведения Совета директоров

7.8. Координатор ИСП должен рассмотреть и согласовать графические материалы, либо подготовить мотивированные замечания в течение 2 рабочих дней.

7.9. Протокол собрания Совета директоров оформляется корпоративным Секретарем Совета директоров и направляется в течение 2 рабочих дней после проведения собрания в СЭД Lotus всем членам Совета директоров, Управляющему инвестиционно-строительным проектом и Координатору ИСП.

8. Заключение договора между инвестором и командой управления проектом

8.1. В течение 2 рабочих дней после согласования приложений к договору и финансовой модели комплекса застройки (если разрабатывалась) Координатор ИСП создает карточку договора управления ИСП и заполняет ее.

8.2. В карточку договора управления ИСП прикладывается ссылка или сам протокол заседания Совета директоров. В указанном протоколе должна быть информация о согласовании приложений к договору, либо согласование финансовой модели комплекса застройки, если в ней согласовывался в т.ч. проект, для которого заключается договор.

8.3. Координатор ИСП публикует бюджет ИСП на сайте «Инвестиционные проекты» в соответствие с СТО МИ «Публикация бюджета инвестиционного проекта на сайте» (находится в разработке).

8.4. После публикации на сайте Координатор выгружает в карточку договора Паспорт ИСП по форме СТО Форма документа «Паспорт инвестиционного проекта»

8.5. В дальнейшем процессе заключения договора управления ИСП Координатор ИСП руководствуется СТО УП «Регламент заключения договора по инвестиционно-строительному проекту» и СТО СМК «Управление договорами».

СТО МИ «Старт нового ИСП»