Утративший силу
Утвердить прилагаемую Инструкцию о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в кондоминиумах.
Инструкция
о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в кондоминиумах
(утв. приказом Минюста РФ от 27 июня 2003 г. N 152)
Гражданским кодексом Российской Федерации*(1) (далее - Кодекс), Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"*(2) (далее - Закон), Федеральным законом от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья"*(3) (далее - Федеральный закон), постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним"*(4) (далее - Правила ведения ЕГРП), Федеральной программой поэтапного развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 9 апреля 2001 г. N 273 "Об утверждении Федеральной программы поэтапного развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"*(5).
Инструкция о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в кондоминиумах разработана на основании и в соответствии с
Законом и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, принятыми в соответствии с ним, в том числе настоящей Инструкцией и другими нормативными правовыми актами, изданными Министерством юстиции Российской Федерации.
Государственная регистрация прав на жилые и нежилые помещения в кондоминиуме, находящиеся в собственности домовладельцев, осуществляется в порядке, определенном
*(6) (далее - Инструкция о порядке заполнения и выдачи информации).
Инструкцией также определяются особенности предоставления информации о зарегистрированных правах на помещения (жилые и нежилые), принадлежащие домовладельцам, об объектах недвижимого имущества, являющихся общим имуществом в кондоминиуме и принадлежащих домовладельцам на праве общей долевой собственности, порядок предоставления которой установлен Инструкцией о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах, утвержденной приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 18 сентября 2003 г. N 226
В Инструкции не рассматриваются вопросы, нашедшие отражение в иных актах Министерства юстиции Российской Федерации, в том числе в Методических рекомендациях по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 1 июля 2002 г. N 184 "Об утверждении Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"*(7).
Исходя из пункта 1 статьи 9 Федерального закона доля каждого домовладельца в праве общей долевой собственности на общее имущество в кондоминиуме пропорциональна доле принадлежащих ему помещений в кондоминиуме, если решением общего собрания домовладельцев или иным соглашением участников долевой собственности на общее имущество не установлено иное.
Доля участия домовладельца - собственника комнаты (комнат) в коммунальной квартире определяется исходя из приходящейся на него общей площади в квартире, установленной пропорционально находящейся в его собственности жилой площади, или в иной единообразной форме, установленной соглашением домовладельцев (абзац второй пункта 1 статьи 9 Федерального закона).
одно здание, или его часть, или несколько зданий, в которых помещения принадлежат различным (не менее чем двум) домовладельцам, с прилегающим земельным участком в установленных границах, пешеходными, транспортными дорогами, бассейнами, водоемами, многолетними зелеными насаждениями и другими подобными объектами;
несколько компактно расположенных зданий или сооружений - односемейных, садовых или дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражей и других объектов, объединенных общим земельным участком и элементами инфраструктуры (пункт 1 статьи 5 Федерального закона).
Кондоминиум может состоять из отдельной части здания размером не менее одной блок-секции, имеющей изолированный от других частей здания вход и межквартирный лестнично-лифтовой узел (пункт 2 статьи 5 Федерального закона).
С учетом положений пункта 2 статьи 11 Федерального закона домовладельцами или товариществом собственников жилья (далее - ТСЖ) может быть приобретена в собственность или получена в аренду в качестве самостоятельной единицы кондоминиума наравне с помещениями сверхнормативная территория в случае ее расположения в границах жилой группы или двора кондоминиума.
II. Государственная регистрация права общей долевой собственности на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в кондоминиуме. Особенности внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записей о правах на принадлежащие домовладельцам помещения (жилые и нежилые) в кондоминиуме
двух листов подраздела I, нумеруемых последовательно (лист N 1 и лист N 2), в которые вносятся записи об описании соответствующего объекта недвижимого имущества;
двух листов подраздела II-1, нумеруемых последовательно (лист N 1 и лист N 2), в каждый из которых вносятся записи о праве общей долевой собственности домовладельцев на объекты недвижимого имущества;
листов подраздела III об ограничениях (обременениях) прав на соответствующий объект недвижимого имущества, нумеруемых последовательно для каждой части (пункт 13 Правил ведения ЕГРП) независимо от того, в отношении прав на какой из объектов недвижимого имущества проводится государственная регистрация их ограничения (обременения).
Нумерация листов в подразделе II-1 должна соответствовать нумерации листов в подразделе I, например: если на листе N 1 в подразделе I-1 описан земельный участок, то на лист N 1 в подразделе II-1 вносится запись о государственной регистрации права общей долевой собственности домовладельцев на земельный участок.
Если впоследствии в состав кондоминиума в качестве общего имущества включается вновь созданный объект недвижимости, в целях государственной регистрации права общей долевой собственности домовладельцев на него заполняются соответствующие листы подразделов I и II-1 Единого государственного реестра прав, нумеруемые следующими порядковыми номерами.
За объединенным разделом следуют разделы, в которых регистрируются права собственников жилых и нежилых помещений на принадлежащие им квартиры и помещения в кондоминиуме (пункт 42 Правил ведения ЕГРП). При государственной регистрации права домовладельца на помещение (жилое или нежилое) в графу "Особые отметки регистратора" подраздела II-1 Единого государственного реестра прав вносятся слова "доля в праве в общей долевой собственности на общее имущество в кондоминиуме в размере ..." (далее указывается размер доли в праве общей собственности, принадлежащей данному домовладельцу). Учитывая, что общее имущество в кондоминиуме находится в общей долевой собственности домовладельцев (пункт 1 статьи 8 Федерального закона), а при нахождении помещения (жилого или нежилого) в общей собственности нескольких собственников данные участники общей собственности на помещение выступают как один домовладелец (см. пункт 1 статьи 6 Федерального закона), при государственной регистрации права общей долевой собственности на помещение (жилое или нежилое) в графе "Особые отметки регистратора" листов подраздела II-1 Единого государственного реестра прав, в которые вносятся записи о праве каждого участника, указывается один и тот же размер доли в праве общей собственности (без деления ее, исходя из количества участников общей долевой собственности).
За объединенным разделом Единого государственного реестра прав также располагается и раздел, в котором регистрируется право на приобретенный ТСЖ в собственность или полученный в аренду в качестве самостоятельной единицы кондоминиума наравне с помещениями земельный участок (сверхнормативная территория) в случае его расположения в границах жилой группы или двора кондоминиума (см. пункт 2 статьи 11 Федерального закона). При государственной регистрации права ТСЖ на приобретенный в собственность земельный участок графу "Наименование" подраздела I-1 Единого государственного реестра прав следует дополнить словами "(в кондоминиуме)". При государственной регистрации договора аренды земельного участка на переданный ТСЖ в аренду земельный участок графу "Описание предмета аренды" подраздела III-1 Единого государственного реестра прав следует дополнить словами "(в кондоминиуме)".
Право общей долевой собственности на имущество, составляющее общее имущество в многоквартирном доме, в том числе на обслуживающие более одного домовладельца межквартирные лестничные клетки, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, ограждающие несущие и ненесущие конструкции, а также механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (см. статью 7 Федерального закона), отдельно (пообъектно) не регистрируется. В целях соблюдения принципа единого объекта недвижимого имущества (пункт 6 статьи 12 Закона) и соотнесения записей разделов Единого государственного реестра прав о правах домовладельцев на помещения (жилые и нежилые) в многоквартирном доме, следующих за объединенным разделом Единого государственного реестра прав, в подраздел I-2 ("Здание, сооружение (в кондоминиуме)" вносятся записи о многоквартирном доме:
в графе "Площадь" указывается общая площадь многоквартирного дома за вычетом общей площади помещений (жилых и нежилых), принадлежащих домовладельцам и не находящихся в их общей долевой собственности.
Государственная регистрация права общей долевой собственности на объект недвижимого имущества, являющийся общим имуществом домовладельцев, обязательна в случаях, когда данный объект передается в пользование (например, в аренду) какому-нибудь лицу или лицам или является предметом иных сделок, на основании которых право общей долевой собственности ограничивается (например, соглашения о сервитуте) (пункт 2 статьи 6, пункт 2 статьи 13 Закона); при возведении нового объекта недвижимого имущества, на который у домовладельцев возникает право общей долевой собственности (статья 219 Кодекса); при создании кондоминиума (статья 47 Федерального закона).
Если в состав общего имущества домовладельцев, принадлежащего им на праве общей долевой собственности, входит передаваемое в порядке, установленном Федеральным законом, в пользование (например, в аренду) нежилое помещение, являющееся составляющей здания (например, многоквартирного дома), государственная регистрация ограничения (обременения) права общей долевой собственности домовладельцев на данный объект проводится без заполнения подраздела 1-3 Единого государственного реестра прав. В указанном случае в соответствующих графах форм подраздела III Единого государственного реестра прав об описании предмета сделки (например, графа "Описание предмета аренды" в подразделе III-1), иного ограничения (обременения) права описывается конкретное помещение, ограничения (обременения) права общей долевой собственности на которое регистрируется.
Государственная регистрация права общей долевой собственности домовладельцев на общее имущество во вновь созданном кондоминиуме возможна только при наличии в Едином государственном реестре прав государственной регистрации возникших прав домовладельцев на помещения (жилые и нежилые) (пункт 2 статьи 23 Закона).
При передаче домовладельцам в качестве общего имущества в общую долевую собственность земельного участка (пункт 1 статьи 11 Федерального закона) отсутствие в Едином государственном реестре прав записей о государственной регистрации прав домовладельцев (всех или отдельных домовладельцев) на помещения (жилые или нежилые) в существующей застройке (многоквартирном доме), возникших до введения в действие Закона (до 31 января 1998 г.), не является препятствием для проведения государственной регистрации права общей долевой собственности домовладельцев на данный земельный участок.
документ, подтверждающий полномочия представителя домовладельцев на осуществление действий по государственной регистрации права общей долевой собственности домовладельцев (статья 16 Закона), если заявление (заявления) о государственной регистрации представляется не домовладельцами;
решение общего собрания домовладельцев о приобретении, строительстве, реконструкции объекта недвижимого имущества (пункт 4 статьи 34 Федерального закона);