Реализация подпрограммы должна происходить поэтапно. На первом этапе выполнение программных мероприятий будет осуществляться в основном за счет бюджетных средств. В то же время будут создаваться предпосылки для крупномасштабного привлечения внебюджетных ресурсов, которое планируется для выполнения мероприятий второго этапа.

На первом этапе (2002-2004 годы) будут созданы необходимые методические, организационные и правовые условия для реализации следующих основных задач подпрограммы:

а) упорядочение методологических основ оценки и проведение оценки объемов аварийного жилищного фонда, подлежащего ликвидации, а также определение необходимых ресурсов площади жилищного фонда для переселения граждан;

б) формирование законодательной и нормативной базы для предоставления жилья переселяемым гражданам;

в) установление очередности сноса аварийного жилищного фонда (по районам, микрорайонам, участкам, зданиям), а также переселения граждан;

г) привлечение и аккумулирование, в том числе в целевых бюджетных фондах, финансовых ресурсов для реализации подпрограммы;

д) реализация обязательств собственников аварийного жилищного фонда по его восстановлению в случае аварийного разрушения;

е) решение проблемы переселения граждан из аварийного жилищного фонда в 2002 году (преимущественно) и в последующие годы первого этапа (частично) будет осуществляться путем финансирования достройки жилья высокой степени готовности.

Второй этап подпрограммы (2005 - 2010 годы) будет посвящен реализации следующих задач:

а) формирование жилищного фонда для переселения граждан из домов, подлежащих сносу;

б) поэтапное переселение жильцов и снос аварийного жилищного фонда;

в) подготовка освобожденных земельных участков для новой застройки и их продажа на конкурсной основе.

В процессе разработки региональных программ необходимо предусмотреть выполнение программных мероприятий по годам для последовательного финансирования и выполнения программных мероприятий на местах. Кроме того, управление реализацией подпрограммы будет осуществляться ежегодно по планам реализации подпрограммы, которые готовятся на трех уровнях: муниципальном, региональном и федеральном.

Система программных мероприятий включает в себя работу по трем направлениям:

а) правовое и методологическое обеспечение улучшения жилищных условий граждан, проживающих в ветхом и аварийном жилищном фонде;

б) финансовое обеспечение подпрограммы и практическая деятельность по переселению граждан в благоустроенное жилье (приложение N 2);

в) разработка и реализация концепции развития территорий сосредоточения ветхого и аварийного жилищного фонда.

Задача переселения граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда требует установления четких юридических правил отнесения жилищного фонда к ветхому или аварийному, которые на сегодняшний день отсутствуют.

Критерии отнесения жилищного фонда к ветхому или аварийному должны быть едины в масштабах Российской Федерации. В рамках подпрограммы необходимо разработать и утвердить методику оценки непригодности жилых зданий и жилых помещений для проживания.

При разработке подпрограммы переселения граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда предусматривалось выделение двух категорий домов и помещений, непригодных для проживания:

дома и помещения, которые после капитального ремонта, модернизации и реконструкции могут стать пригодными для проживания;

дома и помещения, которые не могут быть восстановлены (в том числе и по причине экономической нецелесообразности).

Исходя из этого, в регионах в рамках формирования подпрограммы составляется реестр ветхих и аварийных жилых строений (домов), уточняются объем такого жилья и численность проживающего в нем населения. С учетом показателей реестра формируется перечень конкретных объектов, предназначенных для переселения граждан, и определяются объекты финансирования с учетом региональных цен на строительную продукцию. Указанный перечень используется при заключении государственных договоров (контрактов) с государственным заказчиком подпрограммы.

Юридические вопросы переселения граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда решаются в рамках жилищного законодательства, которое является предметом совместного ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Реализация программ каждого из субъектов Российской Федерации должна включать формирование местной нормативно-методической базы, определяющей условия переселения граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда.

Эти документы должны предусматривать в первую очередь следующие положения:

а) граждане, имеющие одно и единственное жилье в муниципальном или государственном жилищном фонде, непригодном для проживания, и проживающие в нем на условиях социального найма, должны иметь право на первоочередное получение бесплатного жилья в пределах определенной законом нормы предоставления жилых помещений в муниципальном или государственном жилье социального использования;

б) граждане, имеющие в жилищном фонде, непригодном для проживания, частные (приватизированные) квартиры, могут иметь право на первоочередное получение бесплатного жилья на условиях социального найма в пределах нормы предоставления жилых помещений с правом последующей приватизации при условии внесения изменений в законодательство;

в) при желании граждан, проживающих в ветхих или аварийных жилых домах, получить жилье большей площади они обязаны оплатить разницу между стоимостью такого жилья и жилья, полагающегося им бесплатно;

г) очередность предоставления жилья гражданам, проживающим в ветхих и аварийных домах, определяется муниципальной программой ликвидации такого жилищного фонда, а именно - очередностью сноса того или иного строения, определяемой в соответствии с требованиями плана развития территории.

Для переселения граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда возможно предоставление им жилой площади, размеры и качество которой определяются исходя из установленных законодательством гарантий государства перед указанными гражданами.

Такой механизм предполагает, что муниципалитет предоставляет гражданам жилье на условиях социального найма. Предоставляемое муниципальное жилье может являться:

а) жильем, освободившимся в результате прекращения предыдущего договора найма;

б) жильем, полученным муниципалитетом от застройщика взамен платежей за предоставление земельного участка и подключение к городской инфраструктуре;

в) жильем, приобретенным на вторичном рынке недвижимости;

г) жильем, построенным муниципалитетом в качестве муниципального социального жилья.

Муниципальная программа должна определить критерий выбора того или иного жилья. Главным критерием должна стать стоимость жилья, которая должна быть минимальной при соблюдении определенных законом гарантий по размерам и качеству предоставляемого жилья.

При этом следует отметить, что:

а) экономически наиболее эффективно использование муниципального жилья, приобретенного на вторичном рынке недвижимости;

б) приобретение муниципалитетом жилья на вторичном рынке, как правило, экономически более целесообразно, чем новое строительство муниципального социального жилья;

в) при заключении договоров с застройщиками целесообразно оговаривать номенклатуру и размер квартир, предназначенных в дальнейшем для использования в целях социального найма;

г) в случае принятия решения о строительстве муниципального социального жилья следует использовать специальные проекты, предназначенные для жилья именно такого типа.

Одно из основных направлений реализации обязательств собственника по восстановлению жилищного фонда, ставшего непригодным для проживания, связано с использованием механизмов страхования жилья для обеспечения гарантии восстановления нарушенных имущественных интересов в случае непредвиденных природных, техногенных и иных обстоятельств.

Страхование жилья от непредвиденных природных, техногенных и иных обстоятельств позволит не только снизить риски собственников жилья, но и окажет позитивное влияние на укрепление финансового положения государства и муниципалитетов. Создание института страхования жилья не только освобождает бюджет от расходов на возмещение убытков при наступлении страховых случаев, но и формирует один из стабильных источников инвестиций в жилищный сектор.