После приобретения жилья по государственным жилищным сертификатам граждане - участники Программы исключаются из списков очередников на улучшение жилищных условий. В случае если получатель государственного жилищного сертификата по каким-либо причинам не смог решить своей жилищной проблемы в установленные Программой сроки и не воспользовался средствами выделенной ему безвозмездной субсидии, он сохраняет право на улучшение жилищных условий как очередник на получение государственного или муниципального жилья. При этом средства безвозмездной субсидии с начисленными процентами с блокированного целевого счета возвращаются на счет генерального управляющего Программой и используются для предоставления субсидий другим гражданам - участникам Программы.

Погашение государственных жилищных сертификатов производится Минфином России по истечении срока их действия по двум основаниям:

средства безвозмездной субсидии были использованы участником Программы на приобретение жилья;

средства безвозмездной субсидии не были использованы на приобретение жилья и были возвращены для последующего направления на те же цели.

По второму основанию государственный жилищный сертификат может быть также погашен Минфином России досрочно по истечении установленного 3-месячного срока в случае, если гражданин - участник Программы не представил в банк протокол о намерении приобрести жилье.

В условиях крайне ограниченных средств и необходимости предоставления значительного количества безвозмездных субсидий на приобретение жилья гражданам, увольняемым или уволенным с военной службы, следует использовать возможности сокращения расходов на реализацию Программы в первую очередь путем использования объектов незавершенного жилищного строительства, находящихся в федеральной собственности, в том числе строящихся за счет средств, выделенных федеральным органам исполнительной власти, в которых законодательством Российской Федерации предусмотрена военная служба.

Предлагаются следующие подходы к использованию объектов незавершенного жилищного строительства:

1) продажа объектов незавершенного жилищного строительства для мобилизации средств на выдачу безвозмездных субсидий в денежной форме.

Госстрой России оценивает объекты незавершенного жилищного строительства, находящиеся в федеральной собственности, с точки зрения их привлекательности для продажи потенциальным инвесторам и определяет объем средств, которые возможно привлечь для реализации Программы.

Госстрой России реализует объекты незавершенного жилищного строительства на инвестиционных или коммерческих конкурсах в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 10 июня 1994 г. N 1181 "О мерах по обеспечению достройки не завершенных строительством жилых домов". Средства, полученные от продажи отобранных объектов, используются на выдачу субсидий гражданам - участникам Программы.

2) привлечение отобранными на конкурсной основе организациями заказчиков (застройщиков) кредитов коммерческих банков для завершения строительства и последующее использование достроенных жилых домов для погашения государственных жилищных сертификатов, подтверждающих право гражданина на получение безвозмездной субсидии в виде площади жилья в завершенном объекте жилищного строительства.

Этот вариант сложен для реализации с организационной точки зрения, поэтому в качестве эксперимента на первом этапе реализации Программы отбираются несколько объектов и отрабатывается и корректируется механизм пилотного проекта, анализируются результаты эксперимента и принимается решение об использовании данного механизма на последующих этапах реализации Программы.

Пилотный проект реализуется по следующей схеме.

Госстрой России проводит инвентаризацию, оценку стоимости и отбор объектов незавершенного жилищного строительства, находящихся в федеральной собственности, для их использования в реализации Программы. Отбираются только те объекты, срок завершения строительства которых и сдачи в эксплуатацию не превышает 6 месяцев. При этом предпочтение отдается тем объектам, стоимость работ по завершению строительства которых составляет не более 20 процентов общей стоимости строительства.

Конкретная работа по завершению строительства отобранных в целях реализации Программы жилых домов осуществляется заказчиками (застройщиками), которые определяются на конкурсной основе, либо администрациями субъектов Российской Федерации, либо федеральными органами исполнительной власти, в которых законодательством Российской Федерации предусмотрена военная служба. При этом основными критериями отбора являются стоимость и сроки завершения строительства конкретных жилых домов.

Предусмотрена следующая схема выдачи государственных жилищных сертификатов, подтверждающих право получения субсидии в виде площади жилья в завершенном объекте жилищного строительства.

В процессе формирования очередности на получение безвозмездной субсидии гражданам - участникам Программы предоставляется информация об объектах незавершенного жилищного строительства, отобранных для реализации Программы, и предлагается возможность получить безвозмездную субсидию в виде площади жилья в одном из таких объектов после завершения его строительства. Решение о получении указанной безвозмездной субсидии гражданин принимает добровольно в момент получения государственного жилищного сертификата.

Граждане, желающие получить безвозмездную субсидию в виде площади жилья, заключают с администрацией субъекта Российской Федерации или с федеральным органом исполнительной власти, в котором законодательством Российской Федерации предусмотрена военная служба, либо с уполномоченными ими органами договор о предоставлении безвозмездной субсидии в виде площади жилья в конкретном объекте жилищного строительства, который должен быть завершен. В этом случае в государственном жилищном сертификате указывается количество квадратных метров, которое будет передано в собственность гражданину безвозмездно в конкретном жилом доме после завершения его строительства; цена 1 кв.метра, в пределах которой заказчику (застройщику) на жилищное строительство эта площадь будет оплачена генеральным управляющим Программой по поручению Минфина России в процессе погашения государственного жилищного сертификата, а площадь сверх получаемой бесплатно - гражданином.

В данном варианте каждые 6 месяцев Госстроем России определяется средняя рыночная стоимость 1 кв.метра вновь построенного жилья по субъектам Российской Федерации, но не выше предельной, устанавливаемой на уровне среднероссийской рыночной стоимости приобретения 1 кв.метра вновь построенного жилья.

На стадии предоставления государственного жилищного сертификата для конкретного объекта незавершенного жилищного строительства набирается число желающих, строго соответствующее количеству квартир в жилом доме и их размерам. В случае отсутствия необходимого количества желающих гражданам может быть предложен другой объект, отобранный для пилотного проекта, либо вариант предоставления государственного жилищного сертификата в денежной форме в соответствии с установленной очередностью. Администрации субъектов Российской Федерации или федеральные органы исполнительной власти, в которых законодательством Российской Федерации предусмотрена военная служба, выдающие государственные жилищные сертификаты, через организации заказчиков (застройщиков), отобранных на конкурсной основе, завершают строительство. Финансирование завершения строительства жилого дома производится за счет краткосрочных (до 6 месяцев) строительных кредитов коммерческих банков, предоставляемых заказчикам (застройщикам).

Представители администраций субъектов Российской Федерации или федеральных органов исполнительной власти, в которых законодательством Российской Федерации предусмотрена военная служба, либо заказчики (застройщики) на завершение работ образуют на стадии строительства в отобранных не завершенных строительством жилых домах товарищества собственников жилья (в соответствии с главой VI Федерального закона "О товариществах собственников жилья"). По завершении строительства граждане, использовавшие свои государственные жилищные сертификаты на приобретение жилья в данном доме, в установленном порядке становятся собственниками квартир, собственниками долей в общем имуществе дома и членами товарищества собственников жилья, осуществляющего управление данным кондоминиумом.

После завершения строительства гражданам, приобретающим с помощью безвозмездной субсидии жилье в данном доме, безвозмездно передается в собственность часть площади квартиры, соответствующая количеству квадратных метров, указанных в государственном жилищном сертификате. Условие передачи на безвозмездной основе - оплата гражданами оставшейся части площади квартиры за счет собственных или кредитных средств.

Заказчики (застройщики) на завершение строительства через администрации субъектов Российской Федерации или федеральные органы исполнительной власти, в которых законодательством Российской Федерации предусмотрена военная служба, предъявляют к погашению государственный жилищный сертификат, исходя из стоимости строительства 1 кв.метра общей площади данного дома, установленной в результате конкурса, но не более указанной в государственном жилищном сертификате. При погашении сертификатов Минфином России и перечислении генеральным управляющим Программой соответствующих денежных средств по конкретному жилому дому из общей стоимости квадратных метров, указанных в государственных жилищных сертификатах, предъявленных к погашению, вычитается оценочная стоимость не завершенного строительством объекта, определенная Госстроем России на момент его включения в пилотный проект.

Кредит коммерческого банка, который был взят на завершение строительства жилого дома, погашается в том числе за счет средств, полученных от погашения государственных жилищных сертификатов, а также от передачи на возмездной основе гражданам части площади жилья.

Банки, отобранные по конкурсу для участия в Программе, осуществляют за счет собственных средств два вида кредитования:

краткосрочное (до 6 месяцев) кредитование строительства отобранных для реализации Программы объектов незавершенного жилищного строительства; долгосрочное ипотечное кредитование граждан - участников Программы для приобретения жилья.

Решение о возможности предоставления кредита на строительство банки принимают на основе анализа конкретного проекта строительства в соответствии с кредитной политикой банка.

Выбранные заказчики (застройщики) предоставляют банку всю необходимую документацию по проекту для анализа технико-экономических обоснований проекта и возможности погашения кредита на строительство.

При положительном решении вопроса о предоставлении кредита банк осуществляет финансирование и контроль за ходом завершения строительства. Сроки кредитования - до 6 месяцев. Государственные жилищные сертификаты в период строительства хранятся в банке либо у заказчика (застройщика) по согласованию между ними.

Процентная ставка по кредиту на строительство устанавливается банком по договору с заказчиком (застройщиком) с учетом установленной стоимости погашения государственных жилищных сертификатов.

Обеспечением по кредиту на строительство может быть залог достраиваемого объекта либо иные формы обеспечения. Залогодателем в этом случае может выступать соответствующий орган управления государственным имуществом или по его разрешению - государственное предприятие, за которым объект незавершенного строительства закреплен на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.

Погашение кредита осуществляется за счет государственных жилищных сертификатов, погашаемых Минфином России после завершения строительства, а также собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов, используемых для оплаты части стоимости приобретения жилья.

Долгосрочные ипотечные кредиты предоставляются гражданам - участникам Программы по их желанию в зависимости от их соответствия банковским требованиям платежеспособности. Размер предоставляемых в рамках Программы кредитов может колебаться от 0 до 20 процентов стоимости приобретения жилья по социальной норме площади (или более - по согласованию банка и заемщика).

Генеральным управляющим Программой устанавливаются процедуры и стандарты предоставления ипотечных кредитов. Одним из важнейших установленных требований является отношение ежемесячных выплат по кредиту к месячному доходу заемщика, которое не должно превышать 30 процентов.

Сроки кредитования - 5-10 лет. Процентная ставка по кредитам устанавливается банком по договору с заемщиком.

Отбор банков, участвующих в реализации Программы, осуществляется на конкурсной основе. Одним из условий конкурса является выполнение банками - участниками Программы следующих функций:

открытие блокированных целевых счетов владельцам государственных жилищных сертификатов;

осуществление контроля за целевым использованием средств безвозмездных субсидий, находящихся на блокированных целевых счетах;

начисление процентов на средства безвозмездных субсидий в соответствии со временем нахождения этих средств на блокированных целевых счетах;

открытие владельцам государственных жилищных сертификатов счетов для вложения собственных средств, необходимых для приобретения жилья;

предоставление краткосрочных (до 6 месяцев) кредитов на завершение строительства жилых объектов, отобранных для реализации Программы;

долгосрочное ипотечное кредитование владельцев государственных жилищных сертификатов на условиях банка - участника конкурса и в соответствии с требованиями, устанавливаемыми генеральным управляющим Программой.

Основные критерии отбора банков - участников Программы:

1) размер банковского процента, начисляемого на средства безвозмездной субсидии, находящиеся на блокированном целевом счете;

2) условия предоставления кредитов заказчикам (застройщикам) на завершение строительства и долгосрочных ипотечных кредитов гражданам участникам Программы.

Отбор банков проводится генеральным управляющим Программой с участием администраций субъектов Российской Федерации.

С банками - участниками Программы генеральный управляющий Программой и администрация субъекта Российской Федерации заключают договор на обслуживание Программы. Договор с банком может заключаться на весь срок реализации Программы с возможностью изменения условий договора для отдельных этапов Программы.