Утративший силу
Проведение авторского надзора за ходом СМР со стороны организации проектировщика осуществляется согласно СТО СМК 22-2004 Авторский надзор за строительством зданий и сооружений.
В случае обнаружения дефектов и нарушение сроков годности в поставленных материалах и оборудовании, отсутствии паспортов, сертификатов, свидетельств, эксплуатационной документации или нарушении сроков поставки Менеджер обязан в письменной форме известить менеджера по управлению инвестированием в поставку материалов и оборудования, с истребованием актов проверки и рекламаций. Также необходимо предупредить Управляющего ИСП.
В случае незапланированных простоев машин и механизмов более одного часа, необходимо в письменной форме известить менеджера по управлению инвестированием в обеспечение машинами и механизмами.
Каждую неделю Менеджер должен формировать список мероприятий по работам с просроченным сроком с указанием причины простоя и отправлять его через канцелярию на согласование управляющему проектом. Данный список мероприятий необходимо формировать как по роли Менеджера, так и по ролям остальных членов команды.
Безотлагательно извещать управляющего проектом и государственный строительный надзор о каждом случае возникновения аварийной ситуации.
Приемка выполненных работ осуществляется согласно условий заключенного с подрядчиком договора подряда по техническому заданию и требований СТО СМК 71.12.20 Приемка качества промежуточных и скрытых работ подрядчика СМР. Общий порядок проведения.
Приемка осуществляется после окончания выполнения подрядчиком всего комплекса работ по договору и оформляется соответствующим актом приема-передачи выполненного комплекса работ.
В случае если работы по настоящему договору выполнены с недостатками, Менеджер должен по своему выбору:
- устранить недостатки работ путем привлечения третьих лиц и потребовать от подрядчика возмещения расходов на устранение недостатков работ.
Комплекс работ считается выполненным после предоставления подрядчиком комплекта исполнительной документации и подписания сторонами актов и отчетов, оговоренных в заключенном договоре строительного подряда.
После приемки объекта по актам от подрядчиков Менеджер обязан подготовить его к вводу в эксплуатацию, обеспечив:
- проверку паспортов объекта по строительной, сантехнической и электромонтажной части (через менеджера по управлению инвестированием в работы ВиК, менеджера по управлению инвестированием в электромонтажные работы);
- разрешительная документация на строительство (через менеджера по управлению инвестированием в проектирование);
- получение документов, подтверждающих соответствие объекта требованиям технических регламентов, проектной документации, техническим условиям;
- получение заключений, специальных разрешений на эксплуатацию объектов и оборудования в соответствующих органах государственного надзора (управление Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Челябинской области (Государственный комитет по земельным ресурсам и землеустройству г.Челябинска), ВРЦ ГСЭН, ГУ ПР, ВО ГПС, ТО ГУ ГАСН).
Порядок и основания для регистрации права собственности на созданный объект недвижимости предусмотрено ст. 25 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ"О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания, а также право пользования земельным участком для создания данного объекта недвижимости.
К законченному строительству относятся, согласно пункту 3.2.1 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, принятые в эксплуатацию объекты, приемка которых оформлена в установленном порядке. На таком объекте в соответствии с утвержденным в установленном порядке проектом выполнены все строительные работы, произведен монтаж инженерных систем и технологического оборудования, проведен требуемый комплекс испытательных и пусконаладочных работ, проведен в пробном режиме выпуск продукции (оказание услуг) в установленном проектом объеме для окончания пускового периода, обеспечена передача территориальным или другим эксплуатационным организациям внешних коммуникаций на обслуживание, получены специальные разрешения на эксплуатацию объекта и оборудования в соответствующих органах государственного надзора.
Для подготовки объекта к сдаче Менеджер должен убедиться в том, что все этапы СМР полностью завершены, подписаны акты о приемке работ подрядчиков по каждому этапу строительства, монтажа инженерных сетей, и благоустройства территории.
После этого нужно составить график подготовки объекта к сдаче и приступить к осмотрам отдельных элементов конструкций, на соответствие заявленным эксплуатационным характеристикам и отдельных элементов инженерных сетей, а также провести пробные пуски оборудования и комплексные испытания. Все осмотры ведутся совместно со специалистами команды управляющей компании, по результатам которых нужно составить акты по формам СТО СМК 71.12.12 Приемка объектов капитального строительства в эксплуатацию, СНиП 3.01.04-87 Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения, ГОСТ или ТУ. В ходе осмотров и пробных пусков специалистами команды управляющей компании в перечне замечаний фиксируются все выявленные недостатки. В дальнейшем данный перечень используется для работы приёмочной комиссии.
Комплект технической документации, необходимый для заключения договоров снабжения объекта коммунальными ресурсами (тепло, водо, газо, электроснабжение и водоотведение), паспорт на эксплуатацию объекта, паспорта на квартиры, передать представителю управляющей компании.
После всех вышеуказанных действий объект должен быть подключен к внешним сетям и произведен запуск в работу систем диспетчерской связи и управления, пожаротушения и дымоудаления, лифтов, эскалаторов и других систем жизнеобеспечения объекта.
В состав Приемочной комиссии входят команды ответственных УК и Застройщика, могут входить привлеченные специалисты по инициативе ответственных УК или Застройщика (по согласию сторон), а также привлеченные специалисты по инициативе Инвестора.
Начало работы Приемочной комиссии инициирует Управляющий проектом после получения информации о готовности от Менеджера и от других менеджеров команды ИСП.
При приёмке объекта в эксплуатацию Приемочная комиссия производит осмотр инженерных систем и конструкций объекта, на предмет устранения замечаний выявленных при подготовке к приемке (согласно Перечня замечаний) и соответствие их заявленным эксплуатационным характеристикам, проектным решениям, а также наличие необходимого комплекта технической, проектной документации.
В случае отсутствия замечаний по окончании работы Приемочной комиссии ответственным управляющей компании, в течение 2 дней, составляется Акт готовности объекта к приемке в эксплуатацию (Приложение Д) и подписывается представителем Застройщика.
Датой окончания работы Приемочной комиссии считается дата согласования перечня замечаний или подписания Акта готовности объекта к приемке в эксплуатацию.
При наличии замечаний объект не принимается в эксплуатацию. Порядок действий Инвестора и Управляющего в этом случае описан в пункте 6.3 СТО СМК 71.12.12 Приемка объектов капитального строительства в эксплуатацию.
Менеджер, исходя из перечня замечаний в пределах своей роли, предоставляет Управляющему проекта информацию по срокам устранения замечаний. Управляющий составляет на основе этих данных график устранения замечаний (Приложение Е) и направляет его на Инвестора вместе с гарантийным письмом.